上海卖房需警惕：一房二卖惹官司又破财
2016-03-09 11:11:00 来源：搜狐焦点网
一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
通过房产中介买卖双方签订了居间协议，约定50日内再签订买卖合同，卖家却又在协议约定期内擅自将房屋出售给了第三人。卖房人武先生以为与中介口头约定，签订协议后3日内答复是否出售房屋还是拥有选择权，却不想在已签订纸质协议情况下，口头约定不再具有任何法律效力。近日，徐汇区法院开庭审理了这样一起房产交易案件，武先生终因签订协议之后违约被判赔偿违约金70万元。
2014年，郑女士通过某房产中介公司了解到，武先生想要出售的房屋符合她的需求。协商中，郑女士、武先生与房产中介公司签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定，房产买卖双方应于50日内签订《上海市房地产买卖合同》。
协议期内，郑女士多次要求武先生履行签约义务，然而，武先生不仅拒不履行，还将房屋出售给了其他人。无奈之下郑女士起诉至徐汇区法院，要求法院判处武先生支付违约金140万元。
庭审中，“武先生的行为是否违约以及能否因其行为解除合同”以及“140万元的违约金是否过高”等问题成为本案焦点。武先生辩称，其与房产公司口头约定签订协议后3日内答复是否出售房屋，如不答复，协议自动取消。但法院查明，其已签订纸质协议，因此其与房产公司的口头约定便不具有任何法律效力。武先生在合同约定的50日未至的情况下将房屋转让给了第三人，其行为已构成根本违约。
另外，针对武先生认为违约金过高，要求调整的诉求，郑女士认为，其损失为房价持续上涨，使得郑女士选择替代性交易成本增加，但郑女士未提供证据证明其选择替代性交易，且被告的行为虽构成违约，但并不足以阻碍郑女士选择替代性交易。
最终，徐汇区法院认为，武先生在协议约定的50日内未履行约定，擅自将房屋出售给第三人的行为构成违约，应承担违约责任。关于赔偿金额，法院以原告郑女士的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、武先生过错程度以及预期利益等综合因素，酌情判处武先生支付郑女士违约金70万元。
购房者如何防止一房二卖？
1.及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。
购房者应当及时网签，通过备案可有效防止一房二卖。购房者签订购房合同时，应当尽量明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。
2.调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。
房地产市场价格波动，售房者很容易违约涨价或者将房子高价转让给其他人，所以，购房者可以调查所购房屋产权，提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。
3.尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款。
这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋“一房二卖”而诈骗购房者的购房款，使购房者蒙受巨大经济损失。
