买二手房遭遇房屋涨价 卖方毁约该怎么办？
2016-03-17 17:56:00 来源：搜狐焦点网
最近，二手房火了。受契税和营业税政策的调整等影响，一些城市二手房的交易量不断上升。在一线城市和部分经济发展较好的二线城市，二手房的成交量赶超新房，价格比新房高出不少。很多买房人都遭遇过这样的情况，本来价格都已经谈好了，没想到就这么一到两天的时间，卖方又涨价了，还有的说自己不想卖房了……
最近在一线城市的二手房交易市场，这样的事情可不少见。我们来看看下面的案例：
2015年初，吴先生通过中介购买了蒋女士的一套二手房，《房屋买卖合同》约定房屋总价380万元，首付160万元，贷款220万元。合同签订当日买方吴先生支付定金10万元，30日内再支付150万元首付款，批贷后15日内办理房屋产权转移登记手续。之后买卖双方以及中介共同签订了《补充协议》，约定若贷款未批下来，卖方应配合买方，直至贷款批下来。
之后，买方吴先生向某银行申请贷款，未批下来，吴先生想如果第二次也批不下来，不能无休止地贷下去，不如先说好如果再贷不下来就解除合同。吴先生就把自己的想法告诉了蒋女士，蒋女士也认为解除更好，于是二人未通过中介公司，就双方自己写了一份《解除协议》，约定解除双方签订的房屋买卖合同及附加协议。
第二次，银行批贷了，吴先生马上打电话给蒋女士说已经批贷，约个时间一起去过户。但蒋女士明确表示房子不卖了，要将定金和首付款退给吴先生。因为就在批贷这段时间，蒋女士这套房子已经涨了几十万元，且已有买家表示愿意多出50万元全款购买。
怎么解决？
买方可以起诉到法院请求继续履行合同，双方合同尚未解除。虽然《房屋买卖合同》是买卖双方签订的，但是《补充协议》是由买卖双方和中介等三方签订的，合同具有相对性，只有三方共同签字同意解除才有效，另外双方约定解除，是附条件的，只有在二次贷款批不下来的情况下，双方才解除合同，现在贷款批了，解除的前提也就不存在了。因此仅由买卖双方签订的解除协议不发生解除合同的效力，房屋买卖合同仍有效。
依据双方《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，批贷后15日内，卖方应配合买方办理房屋所有权转移登记手续。逾期不办理的，卖方蒋女士构成违约。吴先生可以向法院起诉请求继续履行合同。
在继续履行合同的诉讼中，普遍存在一个障碍。现在大多数人买房都是贷款，贷款涉及到银行或是公积金部门的利益，因此法院不能强制他们批贷。在贷款批不下来的情况下，如果买方想继续履行合同，可能要支付全款，法院才可能判决继续履行合同，配合办理过户手续。如买方坚持以贷款方式付款，法院会驳回要求卖方配合办理过户的诉讼请求。本案中，吴先生已经取得了批贷函，比较容易得到支持。
在上面的例子中，“约定好若贷款未批下来，卖方应配合买方，直至贷款批下来”、“批贷后15日内办理房屋产权转移登记手续”，这是非常好的，避免卖方不配合批贷以及配合过户等，因此要及时签订好购房合同和相关协议。房贷批不下来有很多的原因，有银行贷款政策、国家政策和贷款者个人的原因，在买房贷款前，提前去到银行了解下相关的政策并查询下自己的个人信用记录，房贷能否批下来以及何时批下来，要做到心中有数。尽早签订好购房合同和将贷款批下来才是王道。
