Hey，大家好，我是黄曦。

今天要和大家分享一个最近常常在问问后台被提到的问题：住宅公寓到底能不能买？

其实答案很简单，总的来说就是尽量不买，能买住宅就没必要买公寓。但是抱着对大家负责的态度，还是有必要专门用一篇文字来针对不同情况做一个详细的梳理。

很讨厌的是，因为“公寓”这个词被“具有部分居住功能的商办房”盗用了，所以当我写这个标题的时候，还必须在“公寓”二字前面加上“住宅”才能准确表达我的意思。

所以在开始正题之前，我们先来捋一捋两个常常被混淆的概念。

商办公寓

具有部分居住功能的商铺或办公用房。对，它的本质就是商铺或办公用房，说它是“公寓”非常不准确，但既然在成都这个称呼已经约定俗成，那我们姑且叫它“商办公寓”。

住宅公寓

公寓是指日照条件较差的住宅。成都的界定标准是“大寒日日照时间不足2小时的住宅”就称之为“公寓”，但为了区分，在此我们把它称为“住宅公寓“。

二者最本质的区别就在于土地使用性质的不同，进而造成了二者在房屋法定用途、土地使用年限、是否能落户、是否通天然气、水电收费标准、交易税费等诸多方面的不同。想了解更详细的区别和是否可以买商办公寓的问题请移步《成都公寓买错了，愚人节每天都过》。

OK，关于住宅公寓，当你去成都某个住宅项目选房，可选房源中有或者只有“公寓”的情况下，到底要不要选它？

1、“公寓”和“住宅”没有明显差价，不买。

“公寓”和“住宅”都是70年土地使用年限、都可以落户、都可以入学、都是民用水电气，少有的区别只是日照条件不一样，按人们惯常的理解，公寓属于住宅的一种。

那为什么仅有日照条件这一个区别就决定了“公寓”的定价必须明显低于“住宅”呢？

因为“公寓”实际上是一种“不合格的住宅”！

《住宅建筑设计规范》、《城市居住区规划设计规范》等国家标准都对“住宅”的日照都做了强制性规定。按照这一系列的国家标准，全国不同城市因气候条件不同，按三个不同的档次来执行，成都采用的就是国标三档中的较低标准，即：大寒日日照时间≥2小时。

国标中关于住宅日照的三档标准

A、冬至日日照时间≥1小时；

B、大寒日日照时间≥3小时；

C、大寒日日照时间≥2小时。

注：冬至日为全年日照时间最短的一天，大寒日并不是，所以A档最严

因为这是强制性国家标准，所以只有满足以上国标规定的住宅才是合格的“真住宅”；如果不达标，说难听点就是“不合格住宅”，这也正是为什么成都大寒日日照时间不足2小时的住房只能在产权证上写“公寓”而不能写“住宅”的终极原因。

不知道我是不是把话说得严重了点，但事实就是如此。况且，成都作为一个南方城市，已经执行的是和许多北方高纬度城市（如哈尔滨、长春、北京、天津等）一样的较低一档国家标准了，那连全国较低日照标准都达不到的“不合格住宅”，为什么不应该比同一小区日照条件较好的合格住宅便宜许多呢？

至于价差多大才算明显，还真没办法给出一个具体的标准，因为日照对居住舒适度的影响程度是因人而异的。不过，如果价差仅仅只是一点点常规的楼层差价，那一定是不能接受的。

2、“公寓”位于天府新区，不买。

既然说公寓是“不合格住宅”，那为什么成都会有如此多的公寓呢？

的确，成都不少住宅楼里的公寓占比相当高，而和成都执行同样日照标准的北京、天津、上海等城市却很少出现类似情况。究其根本原因就在于2006年开始的“高密成都”政策。

龙泉山映衬下的“高密成都”

可能很多新成都人都不知道这个8年前被各大本地喉舌歌功颂德的规划政策，此话不宜多说，简单来讲就是从2006年开始，成都的住宅用地容积率从之前的“普遍低于3.0”变成了“6.0不奇怪、5.0很常见、4.0算低密”的情况，相当可怕！

过高的容积率势必导致建筑日照条件差，再叠加始于2006年的全国性“7090政策”和从深圳传入的“偷面积大法”，成都就此诞生了大量因楼间距过近、单套住宅全朝北、复杂建筑轮廓遮挡等原因造成的“公寓”。

“7090”政策

“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”

好在，这一糟糕的现象从2016年起得到了根本改变！自此，成都新出让土地的容积率大大降低，住宅用地大部分又恢复到3.0以下的容积率，十年“高密成都”的建设模式终于结束。

然而这十年间，成都四环内的土地已经开发得差不多了，甚至四环外的大源、大面等片区也已几近建成，这些区域楼盘的高容积率状态已经很难改变，只能通过“中优”从整体上来降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度。

和成熟市区形成鲜明对比的，就是天府新区。因为后发优势，天府新区不仅整体城市密度很低，新近出让的住宅用地容积率也很低。也正是因为有了低密规划的基础，“公园城市”就在国家较高领导人视察完天府新区后应运而生了。

“公园城市”不只是一句口号

所以，在天府新区这座公园城市里未来将很少有“住宅公寓”，譬如本周即将开盘的建发·中央湾区387套高层电梯住宅就没有1套是公寓。

买了天府新区的公寓，居住体验差都是次要的，关键是以后如果想要置换卖房，不仅卖价会受影响，更重要的是在二手房市场上，同小区、同片区将会有大量“合格住宅”跟你的“公寓”竞争，是不是你的成交难度也会大大提高呢？

由于全成都新出让住宅用地容积率都已经大大降低，所以本条逻辑不仅适用于天府新区，也同样适用于怡心湖、新川、皇冠湖等新建城区，在这些近几年新规划建设的区域买房，都应尽量避开“公寓”。

3、改善性购房，不买。

购房目的是为了改善居住，自然不应该去选一套“公寓”来改善，这个道理就不用我多解释了。

不过还要提醒各位注意一个可能被忽视的问题，当你看中一个中高端楼盘准备选房时，也依然要记得查询所选房源到底是“住宅”还是“公寓”，因为并不是所有改善型楼盘都没有公寓！

阳光充足的改善型住宅

比如上周刚开盘的北大资源·紫境府，小区品质不错，卖相很好，容积率3.0也不算高，可它就是有那么一栋楼里面有一半的房子都是“公寓”，总价比同楼层的“住宅”便宜不少，这种房子对改需而言绝不是一个“欺头”，只能算是降低了门槛让那些对居住品质有一定要求的刚需也能入住高级社区。

4、刚需资金有限，可以买。

如果你的购房需求非常刚性，而你的资金预算又没那么充足，买一套比“住宅”门槛更低的“公寓”还真不失为一个经济实惠的选择。

我一向就很反对那种认为年轻人、刚需就应该买烂小区、住破房子的论调，所以绝非歧视刚需、鼓动刚需去为公寓接盘。

但有一个现实情况是，住宅小区里的公寓通常都是一个楼盘里的较小户型，这倒不是开发商故意把小户型都设计在晒不到太阳的地方，而是因为大户型面积大、房间多，能晒到太阳的几率就更大，所以大户型往往比小户型更容易达到大寒日2小时的住宅日照标准。

而刚需型买房人又通常以购买中小户型为主，就比改善型人群更难以避开“公寓”，否则就要花更高的单价买更大面积的房子，总价很容易就远超预算。

另外，“公寓”具有“住宅”的所有基本功能，又能享受和“住宅”一模一样的政策待遇，略逊一丝的舒适性往往也不是刚需买房人的首要诉求。所以如果资金真的有限，在能力范围内先买套比“住宅”便宜的“公寓”尽早上车，既能满足当下的居住、落户、入学等需求，又能利用银行杠杆实现较大化的资产增值保值，为未来改善换房打下基础，怎么都比纯消费型的租房当一个旁观者看着别人争抢上车要强上300倍吧？

5、附带一个小“科普”。

如果你在读完本篇之前都不知道住房还要分“住宅”和“公寓”，更不知道去哪里查询房子到底是住宅还是公寓，以下几个信息渠道了解一下：

查询房屋用途属性的官方渠道

1.成都市房管局旗下透明房产网，每个楼盘的“一房一价”栏目可查。

2.成都房协官网的商品房购房登记平台中，关于各个楼盘的在售房源信息中也可查。

3.二手房如果房龄较短，亦可上透明房产网查询，如果房子比较老了，可直接查看房产证或不动产权证。

文/黄曦

文中部分图片来自网络

来源：吴思竹

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