长期以来，房地产的赚钱效应深深地吸引着各路人士。比如媒体日前报道的，一些985、211本科生、研究生不乏加入到房产中介机构做销售人员，这也从侧面说明行业的魅力。房地产通过这些年的发展，各种销售技巧和营销套路更是在各精英的“努力”下，“套路说辞”已经锻炼到炉火纯青的地步。作为行外人，难免上当受骗，买到这些房子不仅资金深陷其中，还有苦难言，下面来看内行人的分析。

01旅游养老房子

人口众多，老龄化大踏步到来，这是我们人口面对的现状。根据统计部门的数据显示，截止到2018年末，我国60岁以上人占到总人口比例的17.9％，65岁以上人口占总人口的11.4％，老年市场非常强大。此外，大量的40-50岁，对应我们70-80年代出生群体，也是潜在的老年需求主体。

不少开发商和房产中介正是盯着这样一个巨大市场，大量开发和销售旅游养老房产，描绘起来很美好，什么人人都需要干净的水、新鲜的空气，随着人们收入越来越高，对生活的要求也会提高，无论是自住还是投资，都将是一个非常不错的选择。道理是没错，但终究画的是一个大饼，难以实现，包括一些大型开发商前几年高喊的养老地产，现在基本很少有听到声音了。所以，越来越多的人意识到并回避这类房子，原因在于：

一方面，旅游养老需求跟房价没有必然联系。发达国家的老龄化大都比较高，但真正买旅游养老房的人仅仅是极少的富人，绝大多数人旅游都是选择住酒店，或者住我们现在说的民俗，如果普通人买了养老房子，其实是很难找到接盘者的，难道指望富人为你接盘吗？如果这样的二手房没有接手，这些房子价格一轮一轮上涨就不成立，因为从需求来看，仅是少部分富人需求是不能支撑旅游养老房购买价格上涨。

另一方面，老人的必然需求不是新鲜的空气和美景。一般来说，旅游度假地区的人口往往较少，所以，配备的医疗资源也非常有限，3甲这样的大医院更是少之又少。所以，从发达国家看，有钱人大都住在城市的郊区，空气环境都不错，还能享受到城区优质的医疗条件，由此说明，老年人千里迢迢跑到某个旅游区买房养老就是一个伪命题。所以，买旅游养老房自住不现实，而买这类房子投资的人，一般也只能获得租金，但相对于不低的房价，这个回报率着实低得可怜，回避这类房子也是自然而然。

02商铺

根据Wind的数据显示，截至到2019年7月，全国商业类库存房去化周期为13年，是住宅9.5个月的16.4倍，由此可见，商铺的去化压力有多大，可以说，即使一些热点城市的住宅销售情况不错，但商业类住房大多不尽如人意。所以，我们经常可以接到各种卖商铺的电话，什么返租、包租等形式，有的还请专业的销售代理公司帮助推广，销售套路可以说是五花八门，销售出去一套商铺的佣金也要比住宅高很多，毕竟难嘛。过去一直以来，都有“一铺养三代”的说法，但现在为什么很多人都回避这类房产呢？原因很现实：

一是租售比不断走低，回报率低。大家都知道，这些年电商对实体商铺的冲击可以用摧枯拉朽来形容。很多消费者把实体商铺仅当作体验店、逛街之用，真正买商品则是在网络上比价下订。所以，经常看到满大街的药店、房产中介店，但其他商铺过一段时间就要关门一批，转售信息异常醒目。这样的情形，让商铺房东的出租收益不能持续，而且不敢轻易涨租，租售比往往比住宅还低，还不如存银行来得划算。

二是多半利润被吃掉了。开发商在销售商铺时，特别是那种内铺和格子铺，大多采取抬高价格再减免的形式，比如这间商铺值100万，但卖给你130万，多出来的这30万就慢慢返租给你，即使哪天经营不下去了，假如开发商已返还你10万，他还能额外赚20万。当然，有人说房价涨了，商铺价格不是也涨了吗？但涨了又如何呢，就算你运气优质，找到了接盘侠，但交易的税费都在30％-60％，还能有几个利润？相比住宅来说，沉淀那么久的资金，谁优谁劣一目了然。

03小产权房

如是研究院曾发布过一篇报告显示，全国小产权房的估算面积在73亿平米左右，占所有住房比例为24％，这个数据还是挺庞大的，基本上每5套房中就有1套是小产权房，像深圳这样的城市，小产权房占比达到了50％以上。由于小产权房价格低，基本是正常商品房5-6成的价格，一些中介炒作倒卖小产权房情况也时有发生，有粉丝朋友对笔者讲，一个经营小产权房的经纪人对他讲，只要他支付一笔款项，就可以获得村里发的绿皮书。交了钱后，他只获得了村委给的收据协议，他想重新签订合同保障权益，但一直未有明确回复。

小产权房虽然数量较大，但并不是“法不责众”，国家在处理小产权房上的态度一直比较明确，在日前发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中要求，小产权房不得登记发证。除了不能取得大产证外，越来越多的人不愿购买小产权房还有比较现实的原因。

这个原因就是交易不受法律保护，体现在两个点上，一是不能抵押不能贷款；二是即使熬到拆迁，其权益也难得到保障。此外，一些投资人希望通过购买小产权实现增值，结果事与愿违，原因在于小产权房房屋质量和环境大都不能得到保证，其增长潜力也大打折扣，加上前面提到的因素，投资人也不敢贸然进入小产权房市场。