房贷没还清的房子怎么交易？
2021-10-14 18:34:41 来源：搜狐焦点网
买这样的房子怎么避免风险？很多人都关心这些问题，小编提醒各位，贷款没还清的房子本质上是处于抵押状态，不能直接买卖，需要到银行解除抵押后才能正常买卖，一般有三种方法。
一、房贷没还清的房子怎么交易？
1、用买家的首付或者全款还贷，注意资金监管
比较常见的方法就是用购房人支付的房款偿还剩余贷款，全款的买家较好办，直接向银行申请提前还贷，解除房子抵押。如果买房人也需要贷款，就要考虑首付款够不够偿还贷款，还有就是卖家是否接受买房人申请贷款的时间，因为放款时间受借款人资质影响，要是卖房人着急拿房款，较好考虑这一点。
另外，还款资金要尽量打入银行的资金监管账户，不要直接打给卖家，在资金解冻之前，这种资金监管的方式能督促卖家尽快配合解押，待卖家解押后再将资金解冻支付给卖家。
2、将贷款转移到买家身上
这很好理解，就是卖房人跟银行申请变更借款人、借款期限或变更抵押物，把房子剩下的贷款转给买房人。但是这就需要取得贷款银行的同意才行，而且，如果买房人想通过其他银行申请房贷，会涉及“跨行转按揭”，随着信贷政策不断收紧，通过转按揭的方法出售贷款未还清的房子有一定局限性。
3、卖家自己筹钱还贷
假如上面两种方法都行不通，就只能由卖家自己筹钱还贷了。这种方法相对买家更为稳妥，不过具体需要买卖双方协商。
二、对于购房者来说，该如何避免交易风险呢？
1、在合同中明确房屋权属、付款方式、违约问题
最简单的方法就是将房屋价格、权属、税费，解除抵押过户期间出现的违约问题、违约责任落实到购房合同中，出现问题比较好维权。
估计该有朋友问了，有没有在签合同前就能防止风险的方法？接下来说的第二种方法就是在签合同前就能做的。
2、对房屋进行预告登记
预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。《物权法》第二十条规定：“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。
意思就是预告登记后，卖房子的人不能不经过买房人的同意就随意处置房产，包括将房子卖给别人、做抵押等即使是跟第三方签了抵押合同，合同也无效。预告登记后的房子，卖房人还可以继续居住或者出租获取收益，直到正式办理完房产过户，同时保护了卖房人和买房人的权益。
不过法律还规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，意思就是预告登记有期限限制，3个月之内就要完成不动产登记，否则登记就失效了。如果时间真的来不及，可以反复申请预告登记，因为目前没有规定预告登记的次数。
提醒大家：二手房交易风险多，特别是这种贷款没还清的房子，无论是买方还是卖方都要留意交易中的风险。卖房人注意买方的首付款是否够偿还贷款，放款时间是否能接受；买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷。
