房地产开发五证是指什么?风险点和注意事项有什么?可能大家对这几个问题还心存疑问，但是没关系，今天小编将为大家详细解答关于房地产开发五证的相关问题，下面就一起来看看吧!

　　一、房地产开发五证是指什么?

　　作为地产开发企业，开发任何项目，都必须按政策办理五证。即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，我们简称“房地产五证”。

　　最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明出售房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

　　当前，开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

　　二、《建设用地规划许可证》

    1.《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

　　《建设用地规划许可证》是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的 售房行为也属非法。它是有有效期限制的，其有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。逾期未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。

　　2.它与建设工程规划许可证的区别是什么呢?

　　建设用地规划许可证是同意你对这块地有使用权后，用于项目的建设用地，是由当地土地主管部门批复的。而建设工程规划许可证则体现出诸多的规划指标，确定了红线、规划总用地界线、规划可用地界线、开口位置及坐标、容积率、绿化率、地上地下车位数量、地上建筑面积与地下建筑面积、单体数量、楼层高度、建筑物脚点、建筑物距离红线位置、建筑密度等等，是由当地规划主管部门批复的。

　　三、《国有土地使用权证》

　　《国有土地使用权证》指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。在这里小编提醒购房者一定要看好土地的用途，我们通常购买的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年兴起了一些所谓“单身公寓”、“酒店式公寓”或是商住两用楼，在房屋产权年限、后期各项费用以及落户问题上都是和住宅用地有所不同用的。没有《国有土地使用证》的话，相关规划和施工许可证就无法办理，就算建设也是属于没有产权保障的房屋，后期更有可能牵扯到抵押、质量和一房多卖等现象。所以，购买商品房《国有土地使用证》是重中之重，条件允许的话一定要仔细查验。

　　国家供给房地产业的土地，大部分是由政府设立的土投公司统一置地，转给城投或部分开发企业。其中另一部份土地是由政府公共资源局向社会公开招拍挂供应土地，开发商通常是直接从公共资源管理局以竟价方式获得高价土地，所以开发企业办理《国有土地使用证》的材料都是由土地局职能部门专业办理，开发企业只要有支付钱的能力，就能直接拿到《国有土地使用证》。

　　四、《建设工程规划许可证》

　　1.《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

　　前两个证件办好，开发商将设计方案提交规委会讨论通过。而后开发商办理《建筑工程规划许可证》——五证中的第三证。在这期间，开发商要进行施工图细化、审图、报规划局审批、报人防审图等一系列工作。

　　2.风险点及注意事项

　　(1)有效期限为两年;

　　(2)工程扩建、改建必须取得新证后方可开工;

　　(3)施工中不可以擅自调整容积率。

　　五、《建设工程施工许可证》

　　1.《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

　　办理完毕《建设工程规划许可证》后，开发商凭借各种审批手续，比如审图报告、人防审批手续、缴纳的城市配套设施费等等，然后办理《建设工程施工许可证》，严格来说，办理下此证后，方可动工。

　　2. 风险点及注意事项

　　(1)领取该证之日起三个月内需开工，可申请两次延期，到期仍未开工的，许可证自行废止;

　　(2)在建工程中止施工之日起一个月内需向发证机关报告，复工时应当向发证机关报告，中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关验“建设工程施工许可证”。

　　六、《商品房预售许可证》

　　《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。

　　到最后的第五证了，四证齐全，工程投资达到总体投资30%以后，开发商可向住建局申请《房屋预售许可证》，等申办预售许可后，方可进行预售，所以，购房者在实际缴纳钱款之前一定要核实《商品房预售许可证》是否有效，同时是否是自已所购楼栋的许可证，以免有效权益得不到保障。

　　销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。商品房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。如果开发商又将房屋卖给其他人的话，就会产生纠纷。房屋属于不动产，实行实名登记制度，没有房产证的房屋在法律上不属于有产权的房地产，不受物权法的保护。一旦开发商出现问题，消费者必定蒙受损失。