最近，一线城市炒房的“终极模式”在各大社交媒体疯传，讲述通过这种方法，炒房者可以通过已有房产套取银行资金，套取的资金可以拿去继续炒房；同时，这样操作风险完全丢给了银行，炒房者不承担任何风险。

这道炒房的算术题突然火了，好像一时间大家都找到了炒房的“终极秘笈”，但现实真的像这道题算的那样精准与美好吗？先来听听银行信贷经理怎么说。

“无本无风险”炒房终极模式

疯传的一线城市炒房“终极模式”是这样：夫妻在北京有套房，老公把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房市价700万元，老公让老婆把房子1000万元卖给他，首付300万元，贷款700万元。这样，夫妻俩继续住着房子，手里却多了700万元。用这700万元投资的收益，刚好可以用来还房贷。

如果房价大跌，丈夫就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样夫妻俩的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，丈夫还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。这样不管涨跌，稳赚不赔，且会炒高房价。

这到底是怎么算的？先来详解一下：

排名前列、夫妻两人在北京有套房，先把房子只写在老婆名下；第二、假离婚；第三、老婆将房产以1000万元的总价卖给老公，不过房子真正的市场价只有700万；第四、老公无法全款付1000万，于是找银行贷款，银行提供七成贷款，即700万元，老公首付300万元；最后，假离婚的夫妻双方，还住在同一套房产，但手中还有700万现金。

这样操作有什么用？

一是，手中有700万现金，可以拿去做投资，投资的收益可以偿还房贷；当然也可以拿去炒房，毕竟一线城市楼市火爆。此时，两人同时拥有2-3套房，就能成倍扩大收益。二是，700万元现金，正好等于房子的实际价值。鉴于一线城市的房价涨幅已经非常可观，存在向下调整的可能性；如果这套房产跌破700万元，那就断供吧，房子给银行；如果该套房价继续上涨超过700万元，那就老老实实还房贷，毕竟房产增值了，还是划算的。

所以，如果这种方式操作成功，对炒房者来说，确实是“无本万利”的生意，赚钱都是自己的，风险都是银行的。

网上甚至流传：现在京沪深很多人都这样做，这就是“次贷危机”的来源。价值700万元的房产，买房者拿到700万元的贷款，实际上就是零首付，这和2008年次贷危机时美国银行业给予低收入群体零首付的做法，实际上是相同的。

真有这样占便宜的好事？

银行信贷经理听到这个消息就笑了，“银行可不傻，价值700万元的房产怎么可能贷到700万元？”

根据银行的操作规范，这种模式面临着几重障碍：

首先，需要明确的是，二手房交易，银行贷款多少，是按照估价来确定，而不是成交价。银行会选择专业的第三方机构进行评估，而这类第三方机构通常都与银行（分行或支行）有固定的业务合作关系。如果市价是700万，则评估机构给出的估值通常也在700万左右，不会突然跳到1000万元。在实际评估中，银行为了控制风险，实际评估值在市场价基础上还可能有折扣。

其次，除了专业的评估机构，银行的业务员也会实地勘察抵押物（即房产）的情况，如果成交价明显高于周围同类型房价，业务员也是很容易识别的。上述案例中，成交价高出市场价40%，如此明显的价格差，业务员不会看不出来的。

最后，有过贷款经验的人都知道，银行会要求贷款者提供个人账户的资金流水，此举是为了衡量借款人的排名前列还款来源；抵押物仅仅是第二还款来源。

“终极模式”中，贷款700万元，按照贷款期限30年等额本息还款法，借款人每月需要还房贷3.7万元；按照贷款金额不超过月收入50%的比例计算，则要求贷款者每月收入要到达7.4万元！根据我国2015年城镇居民年平均可支配收入来看，普通居民很难从银行获得如此高额的贷款。

毕竟，银行有着严格的风险控制流程，信贷的最终审批权并不掌握在业务员手中，要么是在分支行，金额特别大的甚至在总行，具体情况根据各家银行的规定有所差别。做贷款审批的人，都是风险控制的专业人员，是很有可能发现前端环节的舞弊行为的。

由此可见，中国房贷首付相比国外水平要高出很多，这正是银行控制风险极为重要的手段，银监会、人民银行等对于这方面的监管也非常严格，所以这才保证中国不会发生“次贷危机”。