小产权房多重风险 买房需查清产权性质
2015-11-17 07:00:00 来源：搜狐焦点网
买房不可一味贪图便宜，在比较一时的价格同时，产权明确更是不可忽视。
案例：
姜某于2008年从李某处购买了一套200平方米的楼房，只有近30万元的价格，以当前房价的一路飙升来看，姜某无疑是中了头奖。少有美中不足的是该房子的产权一直没有转移到姜某的名下。不过一想到如此低廉的价格，姜某也就没再计较。因为合同也签完了，而且有5万元的违约金，也不怕李某真的违约。
可是当一张法院传票放在他面前时，他才从美梦中惊醒过来。原来他买的房子是农村集体建设用地的房屋，无法办理过户登记，故该房屋的产权一直登记在李某处。2009年3月份，该房产被列入拆迁范围。李某将姜某告上法院，认为当时所签合同违反相关法律规定，属于无效合同。法院认为，该案所涉及的诉讼标的农村集体建设用地使用权和该土地上的房屋所有权，故该转让协议违反了我国《土地管理法》的规定。而根据合同法的规定，违反法律的强制性规定的合同无效。因此该房屋买卖合同无效。这让姜某懊悔不已，悔当初不该只图眼前利益而忘记了小产权房买不得的事实。
什么是小产权房？
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是由乡镇政府而不是由国家颁发产权证的房产。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
本案中，姜某与李某所签订的房地产转让协议书所约定的转让标的物，涉及的是农村集体建设用地使用权和该土地上的房屋所有权，故该转让协议违反了我国《土地管理法》的规定。而根据合同法的规定，违反法律的强制性规定的合同无效。
购买小产权房的风险
2009年9月1日国土部下发 《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房，购买小产权房具有多重风险：
一、法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
二、由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
三、如果遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护。
四、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。
五、小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书，不能合法设定房屋抵押权，不具有房屋所有权，不能办理房屋过户手续，不能进行二手房交易。
六、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性付款或者分期付款。
七、由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
