房产过户面面观 房产交易流程你知道多少？
2015-06-16 16:35:00 来源：搜狐焦点网
房产过户，这在日常购房置业中并不少见，许多市民以为，只要住上了，房子就算到手了。其实，这是误区。专家介绍，只有办理好房产过户手续，将房子的产权转移到自己的名下，房子才真的是自己的。
房产过户都有哪些类型，具体程序如何，要怎么准备？带你学会房产过户。
继承房产过户：要注销被继承人户籍
继承房产，顾名思义，是把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。合法继承房产需要满足三大条件，首先房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。房产继承有两种形式，法定继承和遗嘱继承。法定继承即法律规定的遗产继承，遗嘱继承必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。
由于房产继承的遗产必须是被继承人生前个人所有的财产，办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明。
房产转让过户：应当签订买卖合同
在国内，房屋所有权的归属以房产登记中心所登记的房屋所有人信息为准，如果未办理房产转让过户，即使交付了购房款，仍未能真正拥有该房产。所以，房产转让除了要购房款与房屋的交付外，还有最重要的一步，就是房产转让过户手续的办理。
房地产买卖双方应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核。
二手房过户：必须确认产权的可靠性
二手房买卖中最重要的便是房屋过户，只有办理完房屋过户手续，购房者才能最终成为房子的所有者。办理二手房过户需要提供房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。
二手房房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场，如果卖方已婚，需要夫妻双方在场及签字。
在办理二手房之前，购房者必须确认产权的可靠性，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，同时也要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
如果是公房改造后出售的二手房，则要考察原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让。而且军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
过户费用：房产满五年，免征营业税和个税
继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是较低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税，主要需要支付公证费与继承权公证费，法律规定继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，较低不低于200元。
如果继承的房产再次转让出售时，个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭少有住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。
如果以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时还需要契税和赠与公证费，这些费用要远远高于买卖过户的税费。
不过，对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋不能办理按揭贷款。
而买卖房屋时办理的房产过户费主要来自营业税、个人所得税以及契税。如果房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，需要缴纳契税和产权转移登记费。如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。
个贷专家指出，在房产过户中，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。
