为什么离婚协议约好房产归属却过不了户
2015-11-28 07:30:00 来源：搜狐焦点网
刘女士最近遇到了一些问题，本来刘女士在和丈夫离婚时，就财产、房产和子女抚养达成一致，签署离婚协议，并约定了房产的归属。但是当房产归属方去房产局登记时，却过不了户，这是为什么呢？
首先，抵押物转让时需经抵押权人(银行)同意。
物权法第191条明确规定:“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定，夫妻双方作为房产抵押借款合同的抵押人，虽然离婚协议对抵押房产进行了处分，即从双方共同所有变更为由一人所有，但是该房产转让约定未经抵押权人同意，对抵押权人不产生效力。
其次，转让抵押物不得损害债权人(银行)的利益。
a与b在离婚协议中约定转让抵押房屋的同时也转移了相应债务，这实际上对债权人的利益造成了损害。合同法第84条规定:“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”因此，对于债权人银行而言，a与b离婚协议对按揭房产的处理如未经抵押权人(银行)同意，对银行不产生债务转移的效力。虽然a与b离婚协议中有关房屋处分的约定是双方真实意思表示，对于二人具有法律效力，但是转让债务的约定须经作为债权人的银行同意，否则不能对抗作为抵押权人和债权人的银行。
最后，房管局作为房屋抵押权登记机关，在债权人和抵押权人未同意该协议内容的情况下，不能为债务人办理相应的抵押财产变更登记手续。
a只有在征得抵押权人同意或者全部清偿完债务使抵押权消灭后，才能要求房管局办理相应变更登记手续。
日常生活中，夫妻婚内共同按揭购买房产的情况十分普遍，在离婚时通常会对该按揭房产进行分割。这类房产处分协议一般仅对协议双方具有法律效力。对于作为债权人和抵押权人的银行，该协议不具有对抗效力，只有在抵押权人同意或者债务清偿完毕致使抵押权消灭的情况下，抵押房产的受让人才能要求办理房产转让登记手续。
