许多市民买房的时候会关注小区层高、楼间距、绿化率等，但很少问到容积率，其实，容积率是分辨楼盘好坏的重要因素，不仅关系到居住舒适度，还和房价密切相关。那么容积率是什么意思呢？容积率又是怎么计算的呢？容积率数值到底是大还是小好，多少才算合适呢？小编帮您弄懂容积率，买房不再被忽悠。

容积率是什么

又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与用地面积的比率。是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是从微观上影响地价最重要的因素。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但容积率过高，建筑容量的增大，会带来环境劣化，使用舒适度降低。

容积率的计算公式

容积率=地上总建筑面积÷建筑用地面积，附属建筑物也计算在内，但不计算面积的附属建筑物除外。

根据规定：建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高在2.8 米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。半地下室凡顶板标高不足1.0米的，不计入容积率。

以澳海澜庭为例，澳海澜庭的总占地面积是333333平方米，建筑面积为1000000平方米，那么其容积率的计算方式为：1000000÷333333=3.000003，澳海澜庭的楼盘容积率约为3。

容积率影响舒适度

住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题，下面提供各类建筑分别对应的合理容积率数值供大家参考。

1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境特别可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。

8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。

9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。

10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。

比如渔人码头楼层为3层，除却不计入容积率的附属建筑面积外，标准层建筑面积4000平方米，总占地面积48000平方米，容积率计算为：4000÷48000≈0.8，因此渔人码头的容积率为0.8。根据上图参考标准，6层以下0.8~1.2为合理容积率，渔人码头容积率在该范围内。

但是，现在很多楼盘会混合建不同类型的建筑，比如高层与超高层混合，容积率值应以二者综合的容积率为准。

容积率对房价的影响

容积率比值的大小，反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价和房价水平的差异。

对开发商来说，容积率决定地价成本在房屋总成本中占的比例。容积率越低的房子价格越高、而容积率高的房子价格通常会略低于同等地段的其他项目定价。

容积率越高，意味着地上建筑越多，地价成本在总成本中占比越小。越是寸土寸金的地段，开发商就越希望提高项目的容积率——在有限的用地面积中尽量多盖房，这样会使地价成本在房屋中所占的比例大幅下降，从而得到更多的利润。但随着购房者对居住环境要求越来越高，大部分开发商逐渐倾向开发一些低密度的板楼或花园洋房产品，以保证容积率。

对住户而言，容积率直接关系到住户居住的舒适度。容积率越低，房价相对会较高，居民的舒适度越高。

容积率越高，建筑面积越大，相应的绿化越小。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。高容积率往往意味着高密度的居住人口，小区内的健身场所、儿童活动区域、会所中心、电梯，停车位也会相应紧张。

此外，长沙购房者在考察楼盘时，不光要看该楼盘的容积率，还要关注附近整个区域的容积率。 一些楼盘虽然表面上容积率低，但其周围都是高楼大厦，整个区域就像一个“盆地”，采光受到影响，住起来毫无舒适感可言；另一些楼盘，虽然看起来容积率并不是很低，但由于周边都是绿地，使得整个区域的容积率得到了很好的保证，居住的舒适度也会有所提升。