买教育地产对于一个有孩子的家庭来说，本来是一件非常寻常的事，同时也是一件烦恼不断的事情。今天为大家分享这位妈妈从看房、挑房，一直到定房，交房的全过程，感受下北京教育地产的市场。

最开始对教育地产关注是在孩子出生的时候，即07年，但因为孩子太小对上学这个事觉得还比较遥远，一直没有深入考察，只是停留在关注阶段。

前期关注

我之前是住在朝阳区百子湾，那的小学划片叫做水南庄小学，简单的说，这个小学即使在朝阳区也排在后面，孩子肯定不能在这上学。大体的意向是西城区，我生长在北京，从小就知道西城和海淀的教育先进于朝阳等外围区县。并且西城区地域小，学校密集，尤其是好学校密集，是教育资源的优选。海淀区虽然有中1、2、3小和RDF小等强势学校，但海淀区的面积太大了，并且人口众多，竞争会很激烈。

之前在网上关注过西城的学校和房价，总的一个感觉是西城的房子大多很旧，并且价格很高。毕竟是二环内的地方，寸土寸金。我记得当时看金融街旁边的丰汇园和宏汇园价格就在2万，那可是07年的年初。等到孩子2岁的时候，由于很多好学校有户口年限的限制，09年春天，购买教育地产的事在家里被正式提上日程。此时考察的重点仍是西城区，老婆的工作地点在金融街，为了上学及上班的方便，我们主要关注了实验二小、奋斗小学和黄城根小学。这三所学校不在一个层级，却都是不错的学校。

实地考察

某天去学校实地考察，奋斗小学和实验二小离得很近，都在新文化街附近。先看了看奋斗小学，发现硬件条件不错。从网上了解到，奋斗的口碑也还是可以的，算是西城中等偏上的学校。当时想，孩子在这样的学校里上课，应该是还不错的。我本人不喜欢硬件条件较差的学校，总觉得21世纪的学习环境应该是非常现代化、非常靓丽的。当然，硬件并不见得与学校的校风和教学质量完全正相关，这是另一个话题。

看完奋斗小学，基本满意。又去实验二小，到了二小门口，隔着栅栏看到里面的校园，我崩溃了。难怪都说实验二小是最牛的小学，这儿的条件太好了！学校的校舍可以称作华丽，在二小面前，奋斗的硬件感觉就是黎巴嫩的学校。再来说划片。考察学校之前，我们已经做了一些案头的功课，奋斗的划片是新文化街的那几个白楼和新华社的宿舍，这些是楼房。还有一些周边的平房，据说划片每年还有小的调整。而实验二小，几乎没有划片，据说每年有几条小胡同，还每年不一样。像二小这样的学校，也许真的不是平民学校，而是专为权贵供应的，所谓的贵族学校。

根据学校挑房子

新文化街的那几个楼，是90年代中期盖的，看上去比实际楼龄要老一些。当时的价钱好像是1万8左右，记不太精确了。中介给我们说了几套，都是户型大约68平米。有一点动心，但是也有些犹豫。因为孩子是姥姥和姥爷帮忙带，所以我们5口人住在68平米的房子里是不可能的，那就是说除了这套房，我们还得在附近再买一套房才能住得下。况且房子的情况并不太好，偏旧。

后来，我们把关注点放在了二小对面的一个叫“新融苑”的房子上，这是一个比较新的小区，大约2003年的房，是工行的领导宿舍。小区很小，但房子都是较大的户型，最小的120平米。而且由于小区很小，出房量特别少。这大概是那一片较新的房子，住起来肯定不错，但又有一个问题。“新融苑”小区并不在奋斗的划片之内，而是东面的涭水河小学的划片。这就难办了，投入很大买个房子，但奋斗和二小都够不着，将来难免又有操心的事。

于是，只能放弃。之后又看过月坛那边的房，比如中古小学附近的，又贵房又少；黄城根小学划片的，房子特别老，没有天然气管道，得自己扛煤气罐上楼那种，而且出一套房恨不得一百个人在抢。最早关注的丰汇园那边的房，离金融街倒是近，但划片却在宏庙小学。宏庙小学教学其实不错，但校舍太旧了，不喜欢。而且我心里一直是这么想的，既然这么大投入买教育地产，那就买先进的小学划片的，买个一般偏上的有啥意义呢？

扩大范围重新找学校

时间到了09年的5月，因为自己的原因我辞掉了工作，这段时间只有炒股和找房子两件事。西城的太难找了，金融街那边先放一放。扩大选择的范围吧，当时主要关注两块儿，一个是海淀的二里沟中心小学旁边的国兴家园，一个是东城的史家和府学。二里沟中心小学现在改名叫首师大附小了，查了查这学校在海淀属于中等偏上，跟三里三和海淀实验、翠微等几个学校评价差不多。国兴家园一直是我比较喜欢的小区，02年的时候在附近上班，觉得这楼好高档啊，有情结。国兴家园的房子真不错，都是大户型，150平米左右的大三居是主力户型，而且09年上半年的时候价格真不贵，不到2万一平。后来在09年房价的爆发中，由于地铁4号线开通等利好，这楼盘的价格涨到了4万多，至今坚挺。

东城区的史家和府学口碑都差不多，我心目中史家更强，小时候看很多作文集里都有好多史家学生的作品。而且关于划片和户口年限等问题，感觉史家更透明。网上传府学的户口需要孩子出生的时候就在那，也不知道真的假的，这规定忒变态了。

中介在不停的推荐房子，我们看的并不多，史家一共看了三套，第三套就是我们后来买的。先说排名前列套房，是仓南胡同12号院的一个三居。12号院是红砖楼，估计是70年代建的，很旧。我看的那套三居里面住着一个老太太，房子的格局其实不错，但是太旧了，天花板上都有裂纹和水印，好像楼板裂了漏了水。这房子报价2万一平，估计要真谈能到1万9左右。看完我们觉得不太行，我们买教育地产是准备在这一直住到孩子小学毕业的，这房子再过9年，我觉得可能都是危房了。

第二套是仓南的14号院里的一个两居，90年以后的房子，看着偏旧但比红砖楼强。进了屋我发现这房子的采光太差了，阴暗，让人不舒服，报价是2万1。这两个都不行，其实史家的划片内，仓南ABCD区的灰色回迁楼是主力，但因为09年的一季度集中成交了一批，所以6月份的时候没有多少房子出来。

从找房到定房

正当纠结的时候，第三套房子出现了。这是上面说的回迁楼中的房子，2003年的，但因为不是商品房盖的不好看，也显旧。这套房子是125平米的顶层复式，我们进去之后感觉房子不错，这里面一个重要的原因是之前两套房实在比较差，把预期降得很低。而这套房的房主显然经济状况不错，从装修、摆设以及家里的装饰都比较好，所以我们看房的时间很短但心里就觉得可以。说实话看房的时间真的很短，几个房间就是打开门草草一看，以至于后来的一段时间我都忘了房子里的具体格局。

其实房子住了6年，里面已经旧了。但因为原房主在装修得时候下了一些功夫，所以整体显得不错。125平米的复式三居，可以把三代人都容纳进来，我们不必再考虑在附近另买一套，一次性可以解决上学和居住的问题。从房子到史家小学，步行也就5分钟，将来孩子上学离的也近。总的来说，房子不错。并且，这房主的孩子已经上大学，之前也没有用过史家的名额，甚至这房子的户口都是空户，之前没有人落过户。

价钱是280万，合每平米2万3。当天，我们就通过中介把房子定了下来。当然，事情不会优质到这个地步，后来房主又提出了若干要求，比如首付和贷款的到款时间要求的特别短，过户的时候也难为了我们一把。并且要求他们住到09年的年底才搬走。这些条件我们都一一答应，因为确实不想错过这个房子。总之，这个房主很牛逼，总是一副牛气冲天的样子。其实，越是成功人士，越懂得低调和谦逊。而我们通常看到的牛逼人物，往往都是靠装牛逼来吓唬人的。你对别人好一些，别人总会对你好一些；你对别人不好，谁会对你好？

交房搬家

后来，这家人一直住到了09年的12月底搬走。不知道牛逼的房主看着09年下半年这房子从每平米2万3涨到4万多，肠子是不是悔青了呢？他在搬走的时候，把之前答应给我们留下的空调拆走了，把已经破旧的灶具和烟机也拆走了，燃气卡和电卡里的剩余字数和我们精确到毛钱进行了结算。又能怎样呢？气度决定格局，这样的人的气度就到那个水平，格局也自然不会大到什么了不得的地步。

这房子我们首付了130万，契税、土地出让金和中介的佣金也有10万，贷款150万。拿到房本，我们排名前列时间把户口转到了东四派出所，此时孩子2岁3个月。房子搞定，户口搞定，一切踏实了！

从买了这个房子之后，北京的房价似乎进入了主升浪，一直到现在都没有下来。好事，也是坏事。固定资产升值，自然是好事。而北京的房价以如此彪悍的方式上涨，也是坏事。涨得快死得快，这是资本市场颠簸不破的真理。写在政府又一次出台房地产调控政策之际，刚需将被更严厉的压制，而房产税也即将推出。不知道未来1到2年北京乃至全国的房价将会怎么走，因为房产税的出台，房屋的租金是否会进一步上涨，这些都是值得静心观察的现象。

总结下经验教训

总之，买教育地产，赶早不赶晚。而且，要坚决。我们买这套房子，定下来其实就是一下的事儿，一眼定春秋。越犹豫，越比较，越容易错过合适的房子。所以，看到合适的、顺眼的房子，一定不能犹豫，这是买房的诀窍。最后再说一下，看到论坛里近期讨论教育地产的帖子又多了起来，感觉

自己并不孤单，毕竟望子成龙、成凤的家长大有人在。但我也深知，很多家庭，是不可能买得起现在的教育地产的。而这些家庭的孩子将来未必会输在所谓的起跑线上。史家小学的学生，坐奔驰宝马上学的很多，这是上一代人或几代人的荣耀。而这些孩子自己的荣耀，是需要他们长大后自己去争取的，每个人都一样。