买房走完正常手续过户时房价已经涨了百万，这话说了一般人都不会相信，但是如果说这是在上海二手房市场发生的事，那你一定就相信了。

去年12月及今年1月，上海二手房市场成交极其火爆，连续两个月突破4万套大关。二手房卖得如此火热，新房也“不甘落后”。开发商们纷纷捂盘涨价，甚至有的将价格上调了20%。

购房者买的房子还没过户就赚了100万了，这样的情况就发生在去年以超过1.4万亿的总成交金额成为全球较大房地产市场的上海。上海中环、内环的三房，年初买进，正常手续走完正式过户时已涨100-200万的不在少数。

面粉贵过面包的土地市场

上海房价为什么在2015年突涨，而且涨势超过业主、超过开发商、超过每一个自认为了解这个行业的人的意料。

政策松动后的补涨效应是其中一个原因，另一方面是需求被激发后，市场气氛致大部分有需求和能力的人急于买票上船，还有一些中介的推波助澜因素。但大体来看，大部分还是实打实的需求，这与2009年那波炒房潮还是有别。这就是说，2015年的上海房地产市场是提前透支了很多需求的。

去年10月，上海高层也表示上海房价已经很高，如果不坚持调控，会削弱城市竞争力。今年1月，上海有关部门也召开了一个内部研讨会，也给出了防范房价过快上涨的定调。但随后接二连三的“地王”又刷新了大家的认识。

常见的情况是，一块地刚拍出，周边的二手房已闻风涨价。人们纷纷假设开发商不会亏钱，那么面粉已经贵过面包，按土地成交价，要卖单价5万才能保本，再加上若干年开发和利润，可是周边的二手房才3万。于是在地王的轮番登场中，一些惊悚的标题也这样呈现：保本售价5万！某地进入豪宅时代！保本售价5万！某区彻底消灭4万单价！

2015年，上海成交的经营性土地建筑面积同比下降了43%，是近5年来的较低点，但成交金额却下降不大，地价上升幅度可想而知。特别是热得发烫的宅地市场，高溢价地王频出，也成为推涨房价的主要原因之一。

其实这样的市场，对于开发商来说也是一个困局。对于大部分房企来说，多年前攒下的便宜土地，已经所剩无几。如今在公开市场拿到的土地，溢价率都超过40%，几乎很难做到高利润。楼市的分化，造成三四线城市不敢拿地，一二线城市拿地不敢。地价和建安成本已经大幅上扬，加上市场波动，汇率变化导致财务费用增加，只要市场出现小幅波动，房企未来就可能会面临微利甚至无钱可赚的境地。

也正因此，在过去的一年，一线城市的地王中出现了很多联合体。而几乎每一个拿了地的开发商，目标都是做豪宅。只有不断给项目做加法，增加附加值，才能提高售价，最后结果必然导致豪宅化。对于开发商来说，这也是个战略上正确、战术上没有选择的市场。

一线城市的年轻人，买房几乎都是举两代人之力购房，然后还要加上杠杆。那些拿着小城收入的父母，为了凑够子女在大城市的首付，拿出毕生积蓄并不惜变卖家产，这也是为什么三四线城市库存高到难以想象。大城市的房产意味着孙辈更好的教育，儿女更好的工作更多选择，意味着他们节衣缩食的荣耀，意味着一代更比一代强，三代就能大翻身。而这一切，从大学扩招，从我们踏上这片充满魔性的土地开始，就都回不去了。房价颠覆了人们对财富和生活的认知，又让人们前赴后继。

上海房价不便宜，对于一些想要买二手房的购房者来说，应该怎样与房主协商赢得降价或者优惠的可能呢？

1.狠侃价格难成功

卖家砍价要讲究策略，不要太相信中介人员的话。

2．摸准卖家心态是关键

如果能够把握卖家的心理，砍价的时候一定可以占据主动。如果卖家急需周转资金,或者希望在短期内抛售房产,往往比较容易接受买家的要求。但如果卖家的心态很平和,则不大可能会愿意接受议价要求。

还需要注意的是,有些物业挂牌价已低于市场平均水平,这表明业主也是急于找到买家。针对这种情形,卖家已经事先做出了让步,在议价过程中,则不能再提出过高的要求,否则会遭到拒绝。

3.急于出手的卖家砍价更容易

遇到急于卖房的人，是下手砍价的好机会。当然也有开发商遇到资金周转困难，急于卖房回收资金的，也可以试着吊吊他们胃口。

4.利用缺陷做砍价的依据

房无完房，有时候房子不太优质的地方也能成为砍价的切入点。利用这些缺点欲擒故纵，有时就能取得不错的效果。当然，进行这种操作时还要注意几个原则：排名前列，房子的缺点自己可以接受，不会给自己日后的生活带来无法弥补的影响；第二，欲擒故纵要掌握火候，既不能让对方看出你的意图，又不能操之过急，失去了购房机会。