“低价教育地产”原是老“公房”
2015-10-09 11:54:00 来源：搜狐焦点网
160万元就能换回一个西城区实验一小的学区指标，这或许对很多准备购买教育地产的家庭是个极大的诱惑，因为在北京一个西城重点小学的教育地产动辄几百万，然而，这低价教育地产背后是怎样的故事，有无风险呢？
14平方米的平房单价10.8万元
前门大街，北京最繁华的商业街之一。每到8月份，从外地赶赴而来的游人，总要到这里转一转，尝几口老北京小吃，再在古街上合个影留作纪念。然而，主街附近的胡同，却很少有人留意。
佘家胡同，就是这样一条安静的胡同。宽仅5米的胡同，西口与西河沿相接，东口与延寿街北口相连。昨天傍晚6点，除了胡同口端坐在阴凉地的老人外，很少能看到年轻人。随意走进一处大杂院，从一两扇微合的房门看进去，双人床、老木桌、简易衣柜，感觉时光还凝固在上个世纪。不过，在开着电动车的经纪人孙先生眼里，这里可是“金窝”，因为这些平房紧挨着实验一小前门分校，还可能直升北师大附小，价值比四环一套华丽的商品房还要大。
在微信群里疯传的“低价教育地产”，就是孙先生所代理的房源，涉及到奋斗小学、黄城根小学、宏庙小学等多个学校。其中，可上实验一小的平房，是十几套房源中较便宜的，也自然地被列在了房源信息的首位。
“我也不知道是谁传到微信群的，可这两天来打听的人确实不少。”孙先生乐呵呵地表示，总价低的一套9.7平方米的平房，已经在周一下午被买走了，仅剩下14.8平方米的一套——这在平房里算是“大户型”了，160万元的总价也较高，“可10.8万元/平方米的单价却是这一片较低的了。”
不限购有指标的老公房
“胡同里卖房子，都是不对外嚷嚷的。”从见面起，孙先生就反复强调这句话。短短5分钟的实地看房中，记者仅仅是在门口向里张望了一眼，并没能进到房间里。“这一片的平房，总归是要拆迁的，很多人早已不在胡同里住了。”
他表示，这套14.8平方米的老公房房主，已经全权委托他来卖房，直到办理过户的那一天，买家才能见到房主一面。虽然房子小、住宿环境差，可老公房的优势也是很明显的：不限购；拥有实验一小前门分校的教育地产指标；无需缴纳任何税费；若遇到拆迁，还有可能得到一大笔拆迁款。
“不瞒您说，现在全北京，只有老宣武这片的老公房，还可以自由过户了。”按照孙先生的说法，这套平房，是归西城房管所管理的租赁性质老公房，房主并不拥有房屋的所有权，仅有使用权。因此，记者所能买到的，也仅仅是房屋的使用权，但教育地产的指标是被官方所承认的。“160万元，就能买套西城的教育地产，这种机会非常难得。”
过户费其实是“后门费”
按照经纪人的说法，老公房的买卖手续非常简单：中介机构提交转让申请，房管所对房屋进行测绘后，平均15个工作日，就能办理过户手续。这其中，因为是使用权转让，没有个税、契税等任何税费成本，买家少有需要支付的，就是每平方米3500元的过户费。一套14.8平方米的平房，过户费就是51800元。
随后，记者咨询了大型正规中介专门管理签约过户的负责人。据其告诉记者，按照规定，公产平房不可以转让使用权，更没有每平方米3500元过户费的收费规定。“经纪人所谓的过户费，其实是后门费，价钱由他们随口报，主要是拿来托关系办理转让手续使用。”他介绍，由于“后门费”的说法，会让买家一下子就明白公产平房转让是违规的，所以才会对外宣称是过户费。
低价教育地产背后有风险
160万元就能换回一个西城区实验一小的学区指标，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖却建议“较好不买”。他表示，从政策规定和市场交易规范上说，仅具备使用权的公产平房，如果转让租赁权，需要得到原产权单位和房管所的同意，目前通过正规途径是不允许在市场上公开买卖交易的。另一方面，各个区关于学校分区划片的政策，每年都在变化之中，这也加剧了不确定性。“买房人购买这样的公房，存在很大的政策风险。”（内容来源：北京晚报）
