自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》将正式入实操阶段，它的展开将为房地产税的征收起到基础性作用，并推动遗产税、物权保护等一揽子制度改革。那么问题来了，不动产权证和房产证有何区别呢？

不动产证和房产证有什么区别

不动产登记实行的排名前列批城市是哈尔滨、长春、沈阳、大连、西安、济南、青岛、武汉、成都、南京、杭州、宁波、厦门、广州和深圳15个城市。也就是说这些城市居民的“房产证”（中华人民共和国房屋所有产权证）将陆续换发成“不动产证”（中华人民共和国不动产权证），“不动产权证”证件设计初稿已出炉，并已在国务院内部征求了中央编办、财政部等八部委意见。

据了解，新的“不动产权证”和现在居民手握的“房产证”有差异，“不动产证”的外页除了中华人民共和国不动产权证外，在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型；内页内容规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格（以万元/平方米为单位）。

众所周知，“房产证”的外页只有中华人民共和国房屋所有产权证，并无其它内容，房产证的内页内容包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。

两者对比得知：“不动产证”比房产证产权内容更详细，因“房产证”对房屋使用年限和房屋价格采取了规避态度，这两点是直接与公民利益相关，“不动产证”则对使用年限进行了明确规定“起和止日期”和房屋取得价格，让交易透明化、明确化。

房产证对期限规避?不动产权证书则对使用期限进行明确

今年令人震惊的新闻之一就是国土资源部公布的几张图片——新制作的房地合一的《不动产权证书》！关键是内页的内容，在所设计的表格上，竟然以“使用期限”来体现不动产权利！既然是表格，自然是既适用于土地也适用于房屋！

以往，针对八、九十年代“房地产开发”以后产生的新房产，只是给土地定了使用权期限（之后《物权法》又表示其中住宅“自动续期”，但既然“自动”，就不应存在“期”和“续期”。自相矛盾也无人解释。），但房屋不是“使用权”，没有期限，是所有权。这些年来房和地的这种不统一当然非常荒诞，本应通过修改1982年宪法和若干法律来重归正常，让所有宅地恢复1982年以前的私人所有权，现在却朝相反方向“解决问题”了！

事实上，只要是所有权，只要是使用权，就一定是有期限的。前者是所有者的业权，后者是非所有者的租权，两者在常识和逻辑上根本不可能附着于同一个物，一个人不会同时兼做某一栋房子的房主和房客。由于在此之前，房地权属一直是分开记载的（指1982年宪法和1988年宪法修正案以后出现的新不动产），或者分别记载在《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上（内页有“权”字，即土地使用权），或者统一记载在房地合一的《房地产权证》上（如上海），但分成两页分别表述土地和房屋，所以深层问题没有明显地暴露出来。

但现在这份新制作的《不动产权证书》却把主和客放在了同一表格也是的表格上，内在的荒谬便像火山岩浆一样突然喷出来了——到底业主们是主还是客？是拥有自己的房子还仅是使用它？制作方国土资源部应该发现，面对这仅有的一页表格，它已经不能回避私人土地所有权的问题了——业主们或者是房屋和土地（分摊宗地或整块宗地（注：具有财产权利的土地叫做宗地））的所有权人，或者就都不是！此时国土资源部应该做的是与政府高层沟通，以求解决法律规定上的障碍，还众业主一个明朗的身份，但它没有负起这份责任，而是选择硬性出台这份违反最基本法理的权证，房地的“分离”就这样被统一了。

可是大家要知道，在过去即八十年代以前的中国大陆，并不存在这种房地权利不一致的情景，尤其是没有经历过“土改”和人民公社的城镇。在城镇如北京胡同或杭州老街巷，业主既拥有房屋的私人所有权，也拥有土地的私人所有权，两权一致，而所持有的权证叫做《房地产所有证》。又由于是所有权，没有任何期限。同时，1954年的宪法也早已明确规定保护这些私人财产（源自不同时代：清代、民国和1966年“文革”之前的中华人民共和国）。

其间众业主虽然经历了“文革”的磨难——住所被外来人占有，权证被红卫兵暴力逼迫上缴给房管局，但在法律层次上，业主已合法登记的私人所有权当然至今有效，无论产权人是否在“文革”后得以顺利地返回家园。“文革”自然是被否定的，“文革”初期红卫兵“通告”上叫嚷的“土地立刻收归国有”也当然是无效的。“文革”结束后的1982年3月，国家建设总局就曾发文表示：“《房地产所有证》是房地产所有权的凭证，具有法律效力”“凡在城镇范围内的房地产，不论属于国家、集体或和个人所有，均须到房管机关办理产权登记，领取《房地产所有证》。”

写到这里，必须要澄清一个很普遍的认识上的误区，就是认为“中华人民共和国实行社会主义的土地公有制”。但这句话其实来自1986年的《土地管理法》，它既没有写在1982年以前的三部宪法里，也没有写在忽然间宣布“城市土地属于国家所有”的1982年宪法里。同时这种说法也没有事实依据——如果“土地公有”是与社会主义制度相关，那么难道1949年至八十年代的中国大陆不是社会主义制度吗？实际上根据当时的制度设计，“公有制”只限于企业等生产资料，与属于生活资料的住宅宅地及房屋毫无关系。

但是《土地管理法》的这种说法却在三十年以来广泛地影响了法学界和一般民众的认识，使得很多人一谈及土地就以为涉及到了国家制度，就以为踩到了不便碰的雷区，这是非常荒唐的。

在法律用语中，每个字背后的含义都是重要的，看起来仿佛雷同的词汇，其不同的意思就体现在那细微的差别中。如上述82年宪法第十条的“城市土地属于国家所有”就属于虚义——全民所有，而“土地管理法”却给添了一个“权”字，变成了“所有权”（“所有权属于国家，用地单位只有使用权。”），即具体的实物土地的财产权，两者含义天壤之别。

事实上，只有购买了（或继承、受赠等）相关土地的业主才拥有这份财产的所有权，而非“全民”中的任意的一份子，也非集所有“全民份子”大成的“全民”即国家所有。况且，1982年以前的私房主所拥有的土地所有权（公民私人财产）也并没有被政府出钱买下来，没有经过任何登记程序转移给政府。所以，《土地管理法》在表述上是违反宪法的，需要修正，而1982年宪法第十条则需要加以解释，或者予以取消。

以上所说的是全中国城区老私房主至今拥有的土地所有权，它的性质和脉络非常清晰，毋庸置疑。

现在再说忽然间被一份权证做成“房客”的新业主，后者在土地上又究竟是什么权利呢？到底是地主还是地客呢？这种九十年代后源自政府“出让”的土地，业主是仅有使用土地的权利，还是拥有土地财产权呢？其实这一点在房产价格的成分中已显示得很清楚了：这里面是包含地价的，而且是以地价为主！地方政府把地卖给了开发商，收了地价款，而后者卖房时则把地和相关款项都分摊到了各个单元里（注：自动续期——房主拥有事实上的土地所有权）。换句话说，当某个楼盘全部卖掉之后，无论是政府还是开发商都不再对这个楼盘拥有任何财产权利，前者此时剩下的只是行政和司法管辖的权利，这一点在政府与开发商之间签署的某些土地出让合同里写得很清楚（原文：“国家对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管辖权”）。而日后如果业主把自己的单元卖给他人了，所转让的也同时是房屋和分摊的土地，即房屋财产和分摊的土地财产。

所以，每个楼房单元的业主都是这份财产的所有人，而非这份《不动产权证书》表格上所显示的有着使用期限的使用者，无论是针对房屋还是土地。

因此，八、九十年代以后的新业主也同样是事实上的土地所有权人。李嘉诚到中国大陆做房地产，他的土地来源和众单元业主的土地来源没有两样，都是自政府“出让”取得，区别只在于他拥有的地产比较多，而众业主仅拥有自家的地产。每当谈到李嘉诚拥有上海等地区的地产时，人们都觉得很自然，却没有想想自己是不是也同样拥有。前面已解释：以财产角度定义的土地叫做“宗地”。无论拥有几十万平方米的宗地，还是只拥有几平方米的宗地，权利都是一样的。

当然,以上所说的楼盘土地，凡还有欠债存在的，需要责任方先把债还清，才能具备合法身份，业主们也才能真正拥有合法的分摊的土地财产。这个欠债，欠的是部分老私房主的，因其被拆除的老宅至今没有得到赔偿。

数月前，当国务院法制办向公众征求对《不动产暂行条例征求意见稿》的意见时，我曾起草过一份有八百名城区老私房主参与签名的意见书，在权证角度，一方面要求归还“文革”中强行收走的《房地产所有证》，另一方面也要求国土部印制新的私人土地所有权证，以便后人继承父辈已经合法登记的财产。同时，还希望给全国所有的新业主也签发《房地产所有证》。意见书里表示，归还和制作祖宅的土地所有权证，不用修改八二宪法就可做到（因“法不溯及既往”），而对于商品房新业主的土地所有权证，需要先对八二宪法做出修订。