南京小区车位究竟归谁 这回终于能弄清楚了
2016-04-19 14:49:00 来源：搜狐焦点网
前段时间，关于南京星汉城市花园小区车位的问题，很多业主都非常关注。虽然判决结果在11年后终于出了，但很多人对于车位归属还是不太清楚。
关于这个案例，大家可以回顾上期内容《辟谣：南京车位归业主不实 地下车位归谁？》
今天主要是来回答网友比较关心的几个问题。
问题一：为什么2003年一审，重审判决书却是2014年？
这起案件两次判决跨越11年之久，判决结果也相差很大，主要原因是案件争议比较大，一审时《物权法》尚未出台，对小区车库的权属没有明确规定和法律依据。当时，小区停车位之困，并非某个城市的个案，在全国来说都尚有争议。
2007年3月，《物权法》出台，对小区车库权属有了明确的规定。但直到2007年10月1日，《物权法》才真正开始实施，而相关配套司法解释，在《物权法》实施过程中才逐步出台并完善。
正因为这个原因，此案相隔了11年才作出前属最终判决。2014年9月，鼓楼区法院判令星汉公司给付业主委员会车库出售款50万元，驳回业主委员会的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，判决生效。
问题二：小区的车位究竟能卖么？法律是怎么规定的？
现行法律下，小区车位是可以根据约定买卖的。
南京财经大学法学院院长董学立解释，打比方说，楼梯是满足于“住”，没有楼梯房屋就无法居住，因此，买了房子就有了楼梯。
车库是满足于“行”，没有车库，仅仅是影响到业主的出行之便，并不直接损及房屋的居住。
因此，从法律的角度看，在车库之上成立不同于房屋物权的单独处分权， 并不直接影响到房屋的有效使用。
《物权法》对车库与楼梯等作了不同的法律规制,是完全正确的。
问题三：那么小区车位究竟归谁？有简单点的答案么？
当然有，区分小区车位权属的最简单办法，是看车位有无产权。
如果办理了产权证，属于小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办所有权证书的车位，这样的车位产权属于开发商或购买业主。
问题四：很多车位都没有产权证，又应该归谁呢？
虽然说可以看产权证，但是很多业主也会发现，其实大多数时候找到的车位根本没有产权证这一说。遇到这样的情况，有的人说车位归业主，所有业主共有所有，也有的说开发商要收费，肯定是归开发商，还有的则连开发商也说了不算。
感觉刚弄明白又懵逼了。
目前南京小区停车位有很多种：地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。
据了解，目前小区停车位有四种类型，即可以办理产权证的地下停车位；只有使用权的人防工程停车位；地面规划批准的车位；临时划定的路边车位。这些停车位权属归谁？法律上有不同规定。具体而言，这这么几种情况：
一，按公建分摊给全体业主的地下停车位，产权归全体业主所有。
开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主的，从法律上讲停车场产权归全体业主。开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。
二，占用共有道路停放汽车的车位，归全体业主所有。
开发商占用业主共有的道路或者绿地等场地，用于停放汽车。按照《物权法》，这一部分停车位属于业主共有，产生的收益由业主和物业双方协商分配。
三，未公摊的地下停车位，产权归开发商所有。
在小区房屋销售时未按公建面积公摊，同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的。
四，地下人防车位，归国家所有。
地下人防属于建造在小区人防工程内的、非战时用于停车的车位，属于国家所有。
