房产契税不是房产税，关于房产税契税的区分很好理解，但是一个地区的收取标准是怎样规定的，谁来缴纳及房产证的名称变更涉及的一系列问题怎样解决等等实际的问题自己很难在网上找到答案。下面以河北省为例，引入了省地税局财产行为税管理处的文件，希望对大家有用。

房产税契税

房产税契税咨询有关问题及解答

发布日期：[2010-04-28 ] 来源： 省地税局财产行为税管理处

1、我单位是核定征收企业（房地产），现在区外成立一个法人分支机构，这个分支机构能否查账征收？如果不能查账征收，土地增值税是否可以清算？

答：这里所称的法人分支机构，应该是指独立具备法人资格的子公司，是企业所得税纳税人，因此，只要符合企业所得税核实征收条件的，征收方式可以认定为核实征收。

根据河北省地方税务局冀地税发〔2009〕34号规定：对核定征收土地增值税的纳税人，其核定征收率在预征率的基础上应提高0.5至2个百分点，具体比例由各设区市地方税务局根据实际确定。

对在预征率基础上提高0.5至2个百分点核定征收率征收的开发项目，土地增值税不再清算。

2、（1）我公司开发的同一项目，有不同类型和用途的开发产品，比如一般底层是商铺，上层是住宅，请问在进行成本归集和核算时候是否需要按不同的用途和户型分别核算，清算土增税是否只有在账面分开核算，达到普通标准住宅才能享受优惠政策？这样的话成本需要如何进一步细化核算？（沧州）

答：国家税务总局国税发[2006]187号文件规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。因此，对底层是非普通住宅（当然包括商铺），上层是住宅的开发项目，收入应分别记账，扣除项目（包括成本）采取合理的方法分摊，分别计算增值额进行土地增值税清算。

（2）开发公司取得土地证，但是拆迁纠纷未解决，未取得土地的使用权，土地使用税由实际使用人还是土地证所有人缴纳？

答：财政部国家税务总局财税[2006]186号规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

3、委托、担保合同是否需要征收印花税？（石家庄）

答：根据《印花税条例实施细则》第十条规定：印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。委托合同、担保合同未在税目税率表中列举，因此不征收印花税。

4、企业签订的合同中无合同金额如何申报缴纳印花税？（石家庄）

答：根据《印花税条例实施细则》第十八条规定：按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。

5、如果同一个企业只是名称发生改变，房产证的名称变更还需缴纳契税否？（石家庄）

答：关键是看企业名称发生改变的原因，分不同情况进行处理。

根据《国税函【2002】771号》规定由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地房屋权属不发生转移，不征收契税。

根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税【2008】175号）规定，由于企业公司制改造免征契税，企业股权转让不征契税，企业合并免征契税，企业分立不征契税，企业出售减半或免征契税，企业注销、破产减半或免征契税，国务院批准的债转股企业免征契税，政府主管部门对国资行政性调整和划转不征契税，企业改制重组中同一投资主体内部无偿划转不征契税。

如果企业在名称变更登记的过程中，不发生权属转移，不征收契税。

6、房地产公司开发建造一座商住楼，1-2层为商用，以上为住宅，在计算土地增值税时是否分别计算？（石家庄）

答：因为商用楼与住宅楼性质不同，适用政策不同，计算土地增值税额时应分别计算。

7、企业汇缴的合同印花税多缴，是否能申请抵缴销售环节印花税？（石家庄）

答：企业汇缴的合同和销售环节印花税二者的申报方式不同，汇缴合同属于核实征收方式，销售环节征收属于核定征收方式，是否能抵缴具体根据企业多缴情况不同具体确定。对于计算错误确实多缴部分，根据《征管法实施细则》第78条规定，纳税人发现多缴税款，要求退还的，税务机关应当自接到纳税人退还申请之日起30日内查实并办理退还手续

8、进口业务的一般纳税人怎样缴纳城建教育费附加，是扣除海关增值税后缴纳，还是按销售收入销项税额全额缴纳？（石家庄）

答：根据《河北省城市维护建设税实施细则》第3条规定，对海关代征增值税的进口产品，不征收城建税。

根据《省教育费附加实施办法》第4条规定，海关对进口产品征收的增值税不征收教育费附加。

根据《省地方教育附加暂行规定》第4条规定，海关对进口产品征收的增值税不征收地方教育附加。

根据《城建税条例》第3条规定，以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据。

9、地下建筑物的土地使用税如何计算？（石家庄）

答：根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

10 、财政专项拨款用于公益性事业，购置展览教育展品，签订合同用贴印花税么，税率多少？（石家庄）

答：根据印花税相关政策，没有相应的减免税规定，购置展品属于印花税税目中购销合同，应按照万分之三税率贴花。

11、 房地产企业何时停止缴纳土地使用税？如果交房日期与合同不符，按哪一个时间停交？（石家庄）

答：根据国家税务总局有关规定，土地使用权证是享有土地所有权或使用权的法律依据，土地使用权证在谁的名下，谁缴纳土地使用税。

12.房地产开发公司给母公司职工建住宅楼，按成本价售给职工，没有增值，请问是不是可以不预缴土地增值税或等土地增值税清算时再缴？（唐山）

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）文件第三条规定（冀地税发【2007】22号文件转发），房地产开发企业将部分开发产品用于赞助、职工福利、奖励，对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务，换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当年、同类房地产的试产价格或评估价格确定。

13.总公司借款给子公司，与子公司签订的借款合同是否应缴纳印花税？（唐山）

答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，“借款合同”是指银行或其他金融机构与借款人之间签订的借款合同（不包括银行同业拆借合同）。因此，该借款合同不需缴纳印花税。

14.首钢自行填海造地，涉及土地使用税减免，请问有何手续？（唐山）

答复：企业申请减免开山填海土地的土地使用税报送资料：减免申请书、经批准的开山填海土地证明、土地使用证复印件、发票复印件、地方税务机关要求报送的其他资料。

15.我公司不是自行填海造地，而是通过曹妃甸管委会转让的土地，现行的国家政策没有土地使用税减免政策，能否向上级申请相关的税收优惠政策？（唐山）

答：《关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题的批复》（国税函[2005]968号）规定：“按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条的规定，享受免缴土地使用税5～10年的填海整治的土地，是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。”

16.企业以房产投资入股是否应缴纳土地增值税？（唐山）

答：根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》【财税字[1995]048号】排名前列条的规定,以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。

根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》【财税[2006]21号】的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]048号文件排名前列条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。

17.国有土地使用权出让的计税价格是否包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费及拆迁补偿费？（唐山）

答：根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】的规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

18.对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证如何征收印花税？（唐山）

答：对于以电子形式签订的各类印花税应税凭证，纳税人应自行编制明细汇总表，明细汇总表的内容应包括：合同编号、合同名称、签订日期、适用税目、合同所载计税金额、应纳税额等。纳税人依据汇总明细表的汇总应纳税额，按月以税收缴款书的方式缴纳印花税，不再贴花完税。缴纳期限为次月的10日内，税收缴款书的复印件应与明细汇总表一同保存，以备税务机关检查。

19.电梯是否应纳入房产原值计缴房产税？ （唐山）

答：根据财政部、税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》【[87]财税地字第003号】的规定，房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设施或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。因此，电梯的价值应纳入房产原值计缴房产税。

20.公司购买的地下车库如何计征房产税？（唐山）

答：根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）文件规定：（1）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（2）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

21.纳税人不在车辆登记地购买保险代收代缴车船税问题？（唐山）

答：根据《国家税务总局关于车船税征管若干问题的通知》（国税发〔2008〕48号）文件规定：在一个纳税年度内，纳税人在非车辆登记地由保险机构代收代缴机动车车船税，且能够提供合法有效完税证明的，纳税人不再向车辆登记地的地方税务机关缴纳机动车车船税。

22.企业停产期间是否缴纳房产税？（唐山）

答：根据《河北省地方税务局关于房产税 印花税 城镇土地使用税有关政策问题的通知》冀地税发[2003]43号第二条规定关闭、停产、搬迁及空壳企业闲置不用的房产、土地（不包括因其他原因闲置不用的房产、土地），经设区市地方税务局审核批准并报省局备案，可暂免征收房产税、城镇土地使用税。上述房产、土地转给其他单位使用或企业恢复生产时，按规定征收房产税、城镇土地使用税。