出租房产税下调全市大部分出租房屋业主都能从中受惠

去年11月起营业税起征点上调，月租1000元~20000元间的个人出租屋租赁收入税负减轻，月租20000元以上的则略有调高。据了解，对住宅来说，月租1000~2000元对应的出租房产税税率由6%下调至4.7%，月租2000~20000元适用的出租房产税税率由8%下调至6.7%；非住宅的出租房产税下调幅度更加明显，月租1000~2000元的出租房产税税率由14%下调至6.7%，月租2000~20000元对应的出租房产税税率也从14%下调至8.7%，月租两万元以上的非住宅出租房产税率则由14%微调至14.3%。据中原地产住宅租赁成交数据显示，2000元以下的月租占交易宗数的30%左右；2000~20000的月租占交易宗数70%。这意味着全市出租业主基本上都会从两万元以下的出租房产税税率下调中受惠。

据中原地产研究部副经理瞿中奇表示，目前政府月租两万以下的出租房产税下调，在减负之余也有提高业主交税积极性的用意。他认为，出租房产税税率分四档跨度过大，建议政府可适当细分纳税月租的区间，重点监控高租金板块。满堂红写字楼专家葛艳萍小姐认为，由于商用物业的租客必须租赁备案才可以办理营业执照，故此写字楼和商铺的业主缴出租房产税的比例非常高，约为95%。此次非住宅的出租房产税下调，有可能吸引更多住宅投资者转入写字楼投资。

非住宅业主交税几乎百分百

葛艳萍表示，由于租用商业物业的租客多是以此为经营场所，故此他们会以租赁场所来办理营业执照，商业物业的租客必定会要求业主开租赁发票，因此商业物业的业主缴交出租房产税的比例非常高。而住宅经纪促成交易时会告知业主有纳税业务，但大部分业主基本上都选择“侧侧膊，唔多觉”的回避态度。

黎小姐2004年曾在天河天朗明居拥有一套出租物业。当时她把物业出租给一个日资企业的员工，这位员工从武汉来广州工作，有2000元的房租补贴，故此黎小姐需为该公司开具租赁发票。当时月租2000元的住宅适用10%的出租房产税，她要支付200元的税，不过由于当时天朗明居两房单位的租金在1600元左右，除去出租房产税，她的房屋净月租为1800元，已比市场价高不少。

而朱女士在珠江新城保利心语有一套三房出租，她坦承，该房屋100平方米出头，月租4600元，她没有交出租房产税。朱女士表示，租客对此没要求，作为业主她觉得能省就省。

税率下调住宅业主或转商铺投资

政府把非住宅出租收入纳税档次细分为4档，月租在2000~20000元之间的出租房产税下调为8.7%，将促使一些投资者专门寻找总价在300万~400万元以内的写字楼单位，因为这类型写字楼总额不高，风险较小，投资回报率较高，比同地段住宅租赁价格贵一倍；税收降后，300万~400万元左右的写字楼的月租通常在20000元以下，刚好不超标。

满堂红葛艳萍表示，住宅投资者转商业地产投资者，面临三大难题，排名前列，总额较大；第二，税收高达14%，较重；第三，管理费较贵，空置期压力较大。以往月租1000元以上的非住宅出租收入税率统一为14%，税收较重，是很多小企业主需考虑的一个严重的问题。

专家建议：征税区间需细分

中原地产瞿中奇表示，从中原地产租赁交易看，月租1000元以下的物业只占成交的1%或以下，而月租2000元以下租赁宗数占30%，月租2000~20000元占70%，其中，大部分集中在2000~10000元之间。超出20000元的住宅租赁一年成交屈指可数，主要是别墅或复式豪宅的出租。他表示，今年1月以来全市租金上调势头明显，中原租赁交易的全市均价已达40元/m2/月，天河较高，达50元/m2/月。以一个50平方米的出租物业来说，租金至少要在1800元。一个普通的电梯两房物业，月租必定超过2000元。瞿中奇认为，月租1000元以下的非住宅非常少，建议非住宅与住宅按不同月租水平来分，不需要沿用同一标准。此外，对住宅物业来说，2000元~20000元的物业适用同一税率，目前的征税区间跨度太大，可适当细分一下。

税局评估价系统更新，部分房屋交易报税价格提高

交易“报低价”空间被大大压缩

2011年底，广州市地税透露今年将更新物业评估价系统。记者最近从中介人士处了解到，部分区域的房屋交易报税价格的确有所提高，其中非住宅的商铺评估价“反弹”幅度更大，保利红棉花园一个内街社区铺成交价六七万元，评估价高达十二三万元。 

商铺写字楼评估价“反弹”更大

中原地产宝岗大道分行高级营业经理陈卢光说，宝岗大道南北广场一些业主与朋友以一次性付款交易，通常会报一个较低的价格到房管局递件过户，去年南北广场以这种方式交易的报税价格8000元/m2就可通过，今年报税价从8000元提高到9000元/m2才可通过。据了解，由于去年10月银行系统对接二手房签系统，二手房成交的网签价已与市价看齐，二手房签成交价在15000元/m2左右，一次性付款的报低价虽然比以往提高一千元，但仍有报低价“空间”。

据陈卢光表示，非住宅物业的评估价反弹升幅远比住宅要厉害。如宝岗大道与南田路口的中新大厦去年6月份的写字楼单位报税价与市场价一致，在1.2万元/m2左右，今年1月该行成交一个写字楼单位，成交价也是1.2万元/m2，但税局评估价却反弹到1.4万多元/m2。买家以一次性付款70多万元买个写字楼自用，想不到税费就花了40多万元，比以前高不少。他透露，中新大厦写字楼单位的反弹幅度相比保利红棉花园一个社区铺来说只是小菜一碟。保利红棉花园一个社区铺成交价六七万元，评估价却达十二三万元，他们认为税局可能参照江燕路一线大马路的价格来评估保利红棉的社区铺价格。据记者了解，去年底广州市地税部门透露今年将更新物业评估价系统，当时由于房产调控市场萎缩，且一次性付款需要较强的经济实力，故此去年底末班车效应不明显。

参考“阳光家缘”存量房成交价

合富置业市场部高级主任梁燕明表示，目前税局评估物业成交价，会参考“阳光家缘”存量房每月公布的成交价。亿达按揭权证部副经理胡小姐也表示，买卖双方到房管局递件过户，若报税价格低于“阳光家缘”存量房的片区较低价，有可能遭到“反弹”。胡小姐表示，商用物业的评估价“反弹”时有所闻，以越秀区商铺成交均价来说，北京路必定是较高，而其他二三线马路的估值必定会低很多。若业主对税局的评估价有质疑，可以聘请符合资质的评估公司对物业重新评估，再把成交合同和评估报告提交给税局。