上次给大家讲过改善型家庭的选房标准之后，虽然很多人都觉得很实用，但是也有一些人觉得房价太高，虽然属于改善型家庭，但实在换不了大房子，市场上的一些买一层送一层的小复式、LOFT什么的，倒是蛮不错的，就是不知道怎么选。

今天，购房指南就以这个话题为切入点，跟大家聊一聊市场上的那些“买一层，送一层”的房子。虽然这样确实是增加了面积，但是也有一些需要注意的问题，看户型的时候也是有技巧的，要不然即使送一层，也未必划算。

上期回顾：《买房评户型⑼:改善型家庭选房有哪些标配？》

首先跟大家解释一下，“买一层，送一层”都是怎么送的？

遇到说“买一层，送一层”的房子，售楼员会跟你说，这个房子是复式结构，或者说这是非常时尚的LOFT户型之类。所以，先给大家解释一下复式、LOFT、错层、跃层等这些都是什么鬼？

复式：

这类住宅虽并不具备完整的两层空间，在概念上是一层，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层。复式住宅用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

LOFT：

指的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，可根据业主爱好自行设计的上下双层结构。Loft有“仓库”风格，最直观的特点就是5.5米左右甚至更高的挑高，有独立的两层空间。

错层：

所谓“错层式”住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

跃层：

是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。由于上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接，有别墅式的感觉。

一张图看懂复式、LOFT、跃层、错层

从图中不难看出，错层并没有增加更多的空间，而跃层其实是两层空间，楼上楼下都计入建筑面积，不存在“买一层，送一层”的说法。也就是说，市场上号称“买一层送一层”的户型，无非就是复式户型或者LOFT户型。

接下来又来点评户型啦！

户型一：

先来一年80㎡复式户型。

户型点评：

优点：

功能分区合理

双层空间，楼下是生活起居区，楼上是休息区，看世界杯也不会影响家人休息；复式的起居室与卧室分区比平层分区更为明显，私密性更好。

一楼的房间做成独立的书房，即使主人需要在夜晚处理事务，也不会影响家人在二楼休息；更可以放置折叠床，以便招待来访的亲友。

空间利用合理

房间面积比较紧凑，但是放置居家必备家具还是没有问题的，加上房间都是方方正正，不会造成空间浪费。80㎡建筑面积的复式做四房并没有意想的局促感，合理利用空间则实用性相当高。

二楼全赠送，空间灵活性非常好。想要多一个房间，或想将卧室变大，又或是想要娱乐室、工作室等功能性空间，都可以满足。随着“单独二胎”政策的开放，全屋四个房间也能轻松解决多孩家庭的住房需求。

采光和景观都不错

无论是景观阳台，还是生活阳台，面积都不小。二楼主卧、次卧的视野与景观阳台的视野一致，都能有全屋最开阔的视野，无论是在客厅还是在卧室同样能欣赏到室外的景致。

缺点：

通风不够好

这也是很多复式房共有的缺点，因为全屋的朝向并不是正南或正北，虽然景观和采光能够照顾到，但通风却不可避免的受到影响。

主卧空间不足

主卧的空间比较小，无法做独立的衣帽间，但是做普通的衣橱可以的。由于空间紧凑，每个房间的装修设计都需要下一番心思。

虽然是双卫，但是却并不能像普通的大户型一样，将公共卫生间之外的第二个卫生间设计成主卧的独立卫生间。这也是复式户型不得不接受的缺点之一。

玄关位置较窄

在门边位置做小型玄关是可以的，如果要做大型鞋柜则会影响餐厅的空间，使得餐厅旁边的通道变窄。

户型二：

再来看一个55㎡的LOFT户型。

户型点评：

户型利用挑高的优势，在一定程度上达到了动静分离，生活规律性较好。上层为静区，主要是卧室和小书桌，而且相对来说比较敞阔。

下层为基本上为动区，设计简单流畅，让人一览无遗，虽然在一定程度上提高了舒适度，不过不利于次卧的私密性。

由于户型面积较小，开放式的厨房设计在一定程度上拓宽了视野，避免了封闭式厨房所带来的压迫感，而且与客厅、餐厅连为一体，相当美观。不过对于经常烧菜做饭的人来说，油烟的排放是个问题，建议在做饭时使用大功率式侧吸油烟机，可以在一定程度上减少油烟味。

从通风采光方面来看，户型南北并不通透，楼下只有一扇朝南方向的窗，不利于空气的流动，当然，对于55㎡的双层楼来说，两室一厅两卫的设计显得利用率还是不错的，比较适合刚出来工作的置业者。

优点：

户型方正

楼上楼下干湿分区好，空间利用比较合理。

使用面积扩大

“买一层享两层”，做完分层之后，省去墙柱等面积，加大使用空间。

没有暗间

明厨明卫人性化设计。

户型灵活

整个户型可改造型强。

缺点：

卫生间设计不合理

主入口的卫生间正对着厨房，在设计上不合理。

采光通风受影响

进深较大，不利于采光，南北并不通透。

层高低

层高相对较低，给人一种压迫感。

最后提醒一下大家，虽然“买一层，送一层”听起来很划算，但实际购买时也有一些需要注意的问题。

购买复式或者LOFT需要注意哪些问题呢？

一是产权

这个不必多说，很多LOFT和复式的户型都是商业性质，其产权一般为40年或50年，与一般住宅的70年产权存在一定的差别。产权年限同时也决定了房屋的性质，不限购，也不可落户口。

二是成本

虽然商住小户型一般总价较低，但综合来看，成本并不低。如果购买的是首套房，商住项目的首付款一般为50%，贷款年限最长为10年，而普通住宅需要首付款仅为30%，贷款年限最长为30年。

不仅如此，入住之后的水、电价格也是商业价格，高于民用水、电价格。商住楼公摊比例较大，物业费比纯住宅较高。购买复式或者loft产品之前一定要考虑好这些成本预算。

三是层高

LOFT层高过矮会影响住房舒适度，而层高太高则会受到政策限制。以北京为例，根据北京市规划委员会下发的《容积率指标计算规则》对LOFT类户型的层高做出过明确的规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，无论层内是否有隔层，建筑面积均要按该层水平投影面积的2倍计算。

即住宅立项的LOFT层高在4.9米以内，开发商宣传以及在合同中所承诺的“买一层，送一层”的说法才是合法有效的。现在有一些LOFT住宅的净层高较低，分为两层之后有可能出现单层层高不足的现象。

四是楼梯

虽然“买一层、送一层”是扩大了使用面积，但是楼梯却不可避免的要占用更多的使用面积。很多看过LOFT户型样板间的朋友都会有一个明显的感受，就是样板间的楼梯都特别窄，这当然也是为了省面积。

同时，因为楼梯的存在，如果腿脚不很方便，居住后也存在安全隐患。比如家里有老人，或者孩子还小的话，尽量还是绕开这一类户型吧。