破解公摊面积“潜规则”
2015-12-14 16:53:03 来源：搜狐焦点网
1、什么是公摊面积
公摊面积：是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。即：商品房的建筑面积-套内建筑面积=公摊面积{每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积}
2、根据规定，以下共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应分摊仅为本幢服务的相应共有建筑面积。
A、为多幢服务的管理用房、警卫室;
B、独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等;
C、为公共事业服务的配套用房;
D、避难层(室)及结构转换层可独立使用的部分。
下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，也不分摊其他共有建筑面积。
A、为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房;
B、消防避难层(室)及结构转换层;
C、幢与幢之间相连的通廊。
3、公摊建筑面积如何计算
建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
公摊面积=公摊系数*套内建筑面积
公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)
套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积
4、影响公摊面积的因素
A.户型同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一。
B.套内面积房子大就多点，房子小就少点。
C.公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一，公共设施、走廊越多、面积越大公摊就越大。
D.建筑规模楼层高度越高公摊越大。因为楼层越高，则电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积越大。
注：公摊面积并非越小越好
因为公摊面积过高虽然会影响住宅面积，甚至会花更多的钱购房，但是公摊面积过低，也意味着配套公共设施的规模缩减，因此也将影响居住品质。
5、公摊面积百分比≠公摊面积？
（1）公摊面积百分比不等于公摊面积。公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保护，而开发商则会利用公摊面积挣取额外的利润。
（2）专家表示：现在并没有关于公摊面积“猫腻”的相关法律条文或规定出台，作为购房者只能被动的接受，而开发商则会利用公摊面积挣取额外的利润。
有网友层根据自身经验告诫大家：一套房子公摊多交15000元，1000套房子的利润就可以达到1500万元，开发商的利润相当就变得很可观。一般来说，越是高档小区的公摊面积越大，因为设施更加完备，利润也就越大，因此购房者要多加警惕开发商的“猫腻”。
6、如何避免公摊面积潜规则
新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。以下三招，提供给购房者参考。
排名前列招：索取公摊数据;
在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。
第二招：查阅有关资料;
业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
第三招：在购房合同中约定公摊面积。
《商品房买卖合同》第三条和附录二中有 关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约 定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己 的利益。万一真的发生了纠纷，的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。
