购房补充协议有啥潜规则?

2016-02-24 15:31:32   来源:搜狐焦点网

买房签正式合同之前都会有一个补充协议,但是补充协议怎么签,也是各有说法。比如今天的案例中,就有这么一个情况,补充协议没有签,3万定金没有了。

看完房子,交完定金,满心欢喜等着签合同,可正式签合同时,发现除格式合同外还有补充协议。签吧,觉得大部分的补充协议都偏向开发商的权益;不签吧,房子买不成,定金也不能退。近日,在石桥铺附近工作的张海(化名)在买房时,遇到了这样两难的问题。

补充协议与格式合同不一样

前天上午,重庆晚报记者在江北区九街见到了张海。张海说,此前,自己和家人看中了九龙坡区陈家坪玖城壹号项目的一套三室的房子,并缴纳了3万多元的定金。

上周,一家人高高兴兴去售房部签合同时,销售人员除出具由市国土资源和房屋管理局印制的商品房买卖合同(即大家常说的购房格式合同)外,还合订了一份补充协议要求同时签订。

翻阅这份补充协议后,张海认为,一些内容还与格式合同相悖。比如,关于逾期交房的约定,开发商在收到购房者解除合同正式书面通知,且由购房者配合开发商完成配合注销合同备案登记义务后的90日内退还款项,但在格式合同中,这一日期仅为30日。

张海还发现,如果公摊面积与买卖合同存在差异,房价没有变化,双方互不追责。如果接房时发现有非属主体结构性的质量问题,保修范围内由开发商按照规定在“合理期限内”整改。张海要求对方说明合理期限是多久,对方表示无法说明。

补充协议中的大部分内容,在张海看来都规避了开发商的风险。

想更改补充协议 不行

张海和家人认为,既是补充协议,那就有商议空间,但要求增加合理要求时遭拒。开发商告知,已在主管部门备案,无法更改。

对此,张海和家人不满意,询问可否退房并收回定金,销售人员表示,3万多元是定金,如果不同时签订购房合同和补充协议,视为自身放弃购房,定金无法退还。

“无法协商,不签还不退定金,这不是霸王条款吗?”张海认为,补充协议表面上是一纸协议,双方能够坐下来就关心的问题一一协商,但实质却是:必须接受条件选择买房,否则损失定金。

“这份几十万的合同应该是人生中最重要、金额较大的一笔合同,只需要签字的格式合同,很少有人逐字逐句去理解,但没想到这份合同还有这些内容,那不就等于挖好了坑等着消费者跳?”

张海说,由于销售人员没有主动告知,补充协议是直到签合同时才看到,很多购房者也没有引起重视。他希望更多的买房者在购买房屋时能更谨慎些,才能保障合法权益。

销售主动提醒补充协议? 不会

前天中午,重庆晚报记者来到陈家坪玖城壹号项目,销售经理陈先生回应了张海的质疑。

陈经理说,根据规定,售房合同已在九龙坡区房管局等主管部门备案,主管部门已知悉,售房部也有专门区域进行公示(重庆晚报记者在售房部大门左侧,见 到了包括格式合同和补充协议在内的售房合同)。陈经理还称,不能更改附加协议,是因为九龙坡区商品房成交套数众多,主管部门无法一一更改备案。在具体操作 过程中,如果购房者有要求,售房部工作人员都会对合同内容和预售许可证等方面说明,但如果购房者没有主动要求,每天的客户量大,很难强制要求销售人员主动 对每一位客户都说明。

针对张海认为大部分补充协议的内容都对开发商有利,如未标明合理维修期限究竟是多久,陈经理表示,不同维修项目所需要的时间肯定不同,无法强制规定。

至于购房者不签订补充协议就不能退定金的问题,陈经理认为,对不退定金如果有异议,可以向重庆仲裁委员会仲裁或采取法律途径解决。

补充协议成业内潜规则

销售经理自曝:很少有人要求更改补充协议,就算要求开发商也不大可能答应

购房遭遇补充协议,这事你遇到过吗?近日,重庆晚报记者走访了多家房地产公司。

“在目前房地产市场中,除格式合同还有补充协议签订的情况,屡见不鲜,几乎称为业内潜规则——只是有的开发商根据各自实际各有不同或侧重。”江北区 一家央企开发楼盘的销售经理王先生表示,一般开发商都会在格式合同后附带一份补充协议,内容主要对格式合同中的未尽事宜说明,一般由开发商的法务团队起 草,因此尽可能规避掉开发商可能的一些风险,并保证开发商能尽快回款。其中包含产权证延期领取、接房退款延期等各种有利于开发商的说法。很少有顾客对此补 充协议知悉并要求更改,就算要求更改,开发商也不大可能答应;如果不买,定金也几乎不可能退。

另一家大型房地产开发公司的工作人员表示,一般买房需要至少交付2~3成首付,现在一些开发商为去库存促销,会推出首付分期的活动——只需要付几万 元甚至一两万元的款项,在接下来半年或一年内再付清款项。这时,格式合同就不够了,需要补充协议说明。再比如一些项目的商业车库办证流程较长,这时候开发 商会先约定,将车库先租后售。

追问1 发生冲突时以哪一份为准?

重庆晚报新闻律师团成员、原野律师事务所律师曾杰表示,大部分补充协议都会规定,补充协议是《重庆市商品房买卖合同》的重要组成部分,与《重庆市商 品房买卖合同》具同等法律效应。当补充协议的条款与商品房买卖的格式合同发生冲突时,以补充协议约定为准。因此消费者签署合同,则视为接受合同中所提的条 款,以补充协议约定为准。

追问2 补充协议到底难不难改?

九龙坡土地房屋权属登记中心主任助理何显华认为,购房合同按照规定需要到土地房屋权属登记中心备案。针对陈经理说法,因为九龙坡区商品房成交套数众 多,主管部门无法一一更改备案的问题,何显华说,并不是不能更改。如果购房者有合理需求,既然是补充协议,就可以由购房者和开发商坐下来商谈,并非铁板钉 钉,一字不能更改。

重庆晚报记者了解到,购房者修改补充协议,并非没有先例。家住沙区欣阳广场的朱先生就告诉重庆晚报记者,他曾于2006年购买了位于冉家坝一套4楼 的住房。他在查看完补充协议后,要求开发商增加一条内容:如果今后房前的空地上增加广告牌或高楼,遮挡影响视线,开发商要进行赔偿。不久后,一块高高立起 的广告牌遮住了视线。最后,经双方协商,朱先生获得了3万多元的赔偿。

追问3 不签补充协议能退定金吗?

曾杰律师说,定金是对双方进行买卖合同时的一个保障,如果没有正当理由,靠不正当途径维权肯定不能退。如果买卖合同不能签订是由于双方对购房合同的 条款不能达成一致意见所致,则定金应退还。他曾帮两名客户成功维权。购房者应按认购书规定的期限、地点去签约,但如果双方仅仅因正式合同、有关补充协议之 内容无法达成一致,而与认购意向书内容无关,致使签约不成的,有望退回定金。比如明明在认购协议中写的认购1-3,最后签合同却要求买1-4的房子,这种 属于不合理需求,无法获得法律支持。