昔日，香港尖沙嘴海港城是游客常到的购物中心，而现在，海港城则成为地产中介的天下，随着香港楼市的持续不景气，地产中介为抢到一杯羹，不少还在公众场合为抢客大打出手。

近日，香港会德丰地产在将军澳有一个名为“Savannah”的楼盘已经开售，并在海港城港威商场开放示范单位给公众参观，排名前列财经记者在海港城发现，商场内的地产中介多过购物的游客，每位地产中介都虎视眈眈地打量着每位路过的人流，不惜放过任何一个机会，有两位地产中介为了向记者介绍楼盘，甚至起了肢体冲突，还有地产中介为抢客与商城保安起冲突，海港城突然变得气氛紧张。

新楼盘库存压力大

由于楼市转差，香港新楼盘的竞争关系远远不止于此，根据香港地政总署公布的较新数据，4月有接近3900个单位预售楼花(期房)同意书，创下了13年半的新高。不过，这样的供应量却远远大于需求量，去库存的压力非常大。

在楼市看跌的情况下，不少投资者都捂紧钱袋。今年首4个月一手楼盘的销售大约只有2800套，同比减少超过一半，而截至今年排名前列季，楼花及现楼货尾盘增加至9408套，同比增加一倍，而同期正在建筑中仍未售出的新房增加了1.2万套，累积升至6.5万套的历史新高，反映新盘销售速度明显追不上供应速度。

根据土地注册处较新数据显示，4月份香港住宅物业注册有4820宗，环比增加84.5%，其中一手私人楼宇注册达1274宗，环比增加了一倍。表面上看上去增长确实不俗，但在4月份有3900个单位申请预售楼花同意书的情况下，以4月份的一手住宅成交量1274宗远远不够达到3900的量，意味着接下来的形势将非常严峻，减价潮一触即发。

有分析人士指出，由于香港发展商也看淡后市，所以大家趁楼价还未下跌得很严重的时候，尽快甩卖库存，很可能会造成新楼盘的“踩踏”事件，造成恶性竞争。美联物业首席分析师刘嘉辉指出，在买家市场下，准买家对价格的敏感度非常高，新盘如果要抢二手客源，开价可能会略低于二手价格。

嘉里建设执行董事朱叶培在公开场合承认，一手期房的数量上升，新盘之间一定有竞争，不过目前还没有出现恶性竞争的情况出现。

而已经有不少二手房顶不住一手期房同步推出的压力，在新盘一开盘后马上降价。会德丰在将军澳推出的“Savannah”首张价单显示，平均每平方尺为14420港元(即每平方米15.52万港元)，折后价为每平方尺11680港元(即每平方米12.57万港元)，而这张价单出现后，同区的二手房天晋II中层户马上降价130万港元，减幅达到10%。

随着一手期房货源的不断累积，二手房的价格势必随之调整，中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰称，香港经济和楼市都不景气，目前市区的新盘都要以郊区的价格推售，他预计新界的新盘平均每平方尺价格将跌到低于1万港元的水平。

投行齐发报告唱衰香港楼市

在这种情况下，多家投行对香港楼市的看法非常负面，德意志银行在5月9日的报告中，也表示对香港当前的楼市相当不乐观。

报告称，截至目前，香港的住宅去化率及成交量均低于预期，意味着楼市现在距离平衡水平仍有一段距离，预计接下来楼价还将继续下滑，未来3年跌幅将达到40%，而今年将下跌20%。

德意志银行认为，今年以来，一手住宅新盘在两天内的去化率只有22%，豪宅更低至6%，是1998年以来的新低。如果把时间延长至开盘后的一个月，那么一手住宅的去化率只有40%，豪宅只有19%，远远低于过去楼市的低谷时期，而在当时住宅的去化率都在41%至67%之间，而豪宅则在30%至74%的水平之间。

自从去年9月15日以来，香港的住宅市场已经下跌13%，但如果成交量持续萎靡，那么楼价完全还没有跌到位。德意志银行续称，目前香港地产股价格反映出，香港的楼价于现水平将再跌30%至40%，资产流转非常低，除非交易量上升，否则地产股难以跑赢大市。

高盛也在5月5日的报告中，预测未来香港的楼价在2018年前将再跌20%，不过该行认为未来香港楼市不会出现短期急跌，但会进入长达数年的缓慢下挫，预测今年楼价整体跌10%，明年至2018年再跌10%。

同时，由于未来两年利率会上升1.5到2个百分点，住宅楼市也会受到借贷成本上升拖累，加上市场持续高价而成交低迷，业主降价卖楼的动力不大，政府也没有意愿撤销印花税等调控措施，导致市场长期“拉锯”。

其实，高盛在过去两年来多次下调对香港楼市的预计。2014年，高盛预测香港的住宅房价会在2015年下跌10%、2016年下跌5%，此后又对此进行调整，预测房价在2016年至2018年下跌10%。

野村证券对香港的楼市更为悲观，在该行4月份发布的报告称，到2017年第二季度，香港的房价将从高位累计下跌30%，如果人民币出现显著贬值或美国加息幅度超过预期，香港楼价在最坏情况下可能下挫60%。

香港差饷物业估价署于4月底发布的较新物业报告指出，2016年环球经济发展情况颇为不明朗，香港经济和物业市场在早已受到“一周一行”个人游签注的实施、美国在2015年底加息，以及本港股票市场波动的影响下，将无可避免地面临愈来愈大的压力。

物业估价署相关资料显示，截至2016年3月份，香港的住宅售价指数报270.2点，环比下跌1.28%，六个月来累计跌11.7%，创下2014年9月以来新低。仅在2016年的排名前列季度，住宅房价的跌幅就已经达到5.2%。