6月13日，国家统计局发布“2016年1-5月全国房地产开发投资和销售情况”，数据显示，前5个月全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0%。其中，住宅投资23118亿元，增长6.8%，增速比前4个月提高0.4个百分点。前5个月房地产开发企业土地购置面积7196万平方米，与4月份相比，土地成交价款由负转正，实现今年以来首次突破4%。自去年1月至今，全国房地产开发投资增速走出了一个不太规整的深“v”字型。

不过要说全国前5个月房地产市场的较大特点，应该就是地王频出了。我统计了一下，前5个月，全国一二线城市共出现39个总价地王、81个楼面价地王。其中，北京、上海、深圳夺得10个总价地王、12个楼面价地王。大家可能还记得，前几天北京延庆拍出一块楼面价超过4万的土地，楼面价高出周边二手房现价的一倍，一时间举座震惊。不过，虽然事后证明媒体的计算方法有误，但是，即使按照正确的计算方法，这块地依然是延庆的楼面价地王。

其实一二线城市地王频出的背后，除了地产市场回暖、后市看涨的影响，更多的是一二线城市土地供应紧缺，造成地产商恐慌性抢地。

北京土地供应持续萎缩

以北京为例，2011年住宅用地2550公顷，商服用地550公顷；2012年住宅用地1700公顷，商服用地350公顷；2013年住宅用地1650公顷，商服用地400公顷；2014住宅用地1650公顷，商服用地550公顷；2015住宅用地1200公顷，商服用地400公顷；2016年计划供应住宅用地1200公顷，商服用地400公顷。相比2011年，今年北京计划供应的住宅用地，面积不到5年前的一半。

（2011年到2016年北京土地供应量）

特别是，随着近十几年北京土地市场的繁花似锦、烈火烹油，中心城区土地基本上开发殆尽。通过观察拍地的位置我们发现，北京目前供应的位置，从5年前的4环到5环占主导，变成了现在的6环附近占主导。

一方面是5年间土地供应的面积减少超过一半，另一方面是土地供应郊区化越来越明显。房企为了一块位置好一点的土地“大打出手”、一掷千金，似乎是可以理解的。

据我所知，有个在北京耕耘多年、全国知名的上市房企，目前在北京已经没有土地储备了，他们手中正在开发的土地也只够卖2年的。如果2年内不狠下心去拼几块地，未来这个房企在北京将会面临无地可卖的窘境，从而变相退出北京市场。管中窥豹，一叶知秋，房企在北京市场的生存状况，可见一斑。

不抢，就会退市，抢，就要造地王。

北京的土地市场，就是这么残酷。

以房控人，推高内城房价

2014年2月26日，在习近平总书记视察北京的过程中，曾明确指出，“……北京要明确城市战略定位，疏散非首都核心功能，有效控制人口规模，增强区域人口均衡分布……”。在习总书记讲话精神的指导下，调控人口成为了近几年北京城市开发过程中最重要的指导思想。北京市相关部门也在积极行动，政策上，鼓励非首都核心功能业态向外转移，通过减免企业负担促进新兴战略性产业的聚集；行政上，通过减少城六区住宅供应，增加郊区工业、住宅用地，促进人口向外疏散，达到以房控人的目的。

尽管以房控人能否达到预期效果，在学界依然充满争议，但是这一措施却不出意料地带推高了北京二环以内的内城房价。特别是内城的房子以老破小为主，而新建商品房又以08年以前的居多。5年以内的新建商品房，基本上每个盘都处于广受追捧的状态。

位于菜市口地铁站旁的中信城，开盘均价仅1万8，而随着近些年二环土地持续断供，目前项目二手房均价已经突破12万。据说位于德胜门、预计今年年底开盘的中骏天宸，开盘价将会突破三十万。

其实，这不是北京排名前列次疏散人口了。从十多年前回龙观、天通苑，到08年之后的通州新城，再到近两年的长阳、双峪，为了疏散人口，政府层面曾经打造过很多个人口副中心。相同的功能，造成这些人口副中心的房价走势，也都是相似的。先是受政策利好，一路高歌猛进；之后受信贷、经济大背景的影响上下波动，最后随着居住需求足以支撑价格，走势最终逐渐企稳。

人口副中心是可以复制的，随着需求与价格达到一个动态平衡，人口副中心的房价涨幅，很大程度上是可以预测的。北京可以有3个天通苑，但是二环却只有一个，二环的稀缺性无可替代。特别是随着北京内城土地持续断供，内城不动产的价值只能越来越高。

比二环住宅更稀缺的是二环高级综合体

北京是个商业十分发达的城市，各种类型的商业物业都可以在北京找到。在北京这个商场遍地的地方，从低端的零售批发到高端的私人定制，可以满足不同层次的消费需求。可是如果我们沿着二环寻找，我们会发现一个很残酷的事实：除西直门凯德mall以外，二环沿线根本没有像样的大型商业。并且由于政策原因，二环未来也不会再有了！

2014年北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录》，明确东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

即使作为二环少有的大型商业，从全球的角度看，凯德mall的综合性并不高。业态上，凯德mall只有写字楼和零售两种商业形式，缺少公寓、酒店这种居住性商业，这就使得凯德mall的只能产生朝聚暮散的潮汐客流。潮汐客流的较大特点，就是有价值创造的空窗期，在一天的24个小时中总会有几个小时处于0客流的状态，造成商业无法价值。

纵观世界上高级的商业综合体，不论是香港的IFC、纽约的洛克菲勒中心还是东京六本木，基本上都处于不夜城的状态，24小时全客流无间断。从这一点上看，凯德mall距离世界顶商还有一段差距。

未来的金融新贵

作为北京三环内惟一一个成规模的开发片区，北京丽泽金融商务区，是连接城市功能核心区与城市功能拓展区的桥梁，距天安门8公里，金融街5公里的“首都新兴金融功能区”，数家五星级及超五星级酒店，两处大型城市综合体、10万余平方米的地下商业，近40万平方米高级公寓、休闲体育公园等高端城市功能配套。

丽泽金融商务区规划商务区占地面积809万㎡，规划总建筑规模800-960万，规划面积将近2个国贸CBD+金融街，是最科学的规划定位，最活跃的发展投资平台，最绿色的低碳生态环境，最理想的宜居生态社区、最宏大的金融商务承载空间一体的综合新兴区域。

北京丽泽金融商务区据守首都第二机场门户， 14号线、16号线双轨交汇，周边盘踞着1条城市快速路，6条主干路和10条次干路，5公里地下环廊，M14、M16等2条地铁贯穿并交汇于商务核心区，“铁路空隧”立体路网，将核心区19个地块及15万平方米的地下商业空间相互连接，脉动城市活力。

截止2016年，北京丽泽金融商务区已引进企业427家，涵盖金融、地产开发、服务业三大类型，累计注册资本金超过2600亿元。其中，金融类企业350家，占比80%以上，产业聚集效应以及对周边区域的带动和辐射作用显著，成为未来证券类、保险类、财务公司类、股权投资类企业全球金融巨头，争先入驻全球资本总部。

首创中心，位于西二环菜户营桥旁，北京丽泽金融商务区都会地标，区域较大体量的商务综合体项目，以“北京二环天际线“卓然之姿，成为代言丽泽金融区在世界舞台的发声名片，承启北京世界城市的宏伟开篇。

天阅公馆——150米云顶之上的奢装服务式商务公寓，4栋写字楼集群中的稀贵公寓，位于五星级酒店楼宇顶层，将各功能空间的界限打破，形成开放型的空间格局，造就京城上空无限视界，出入间尽显尊荣。

稀缺性成就的高租售比

首创中心共有三栋超高层5A国际甲级生态写字楼，共25万㎡，是丽泽区域未来20年少有可售办公物业。为保综合体的商业品质，首创将对写字楼进行部分自持。

作为3栋写字楼集群中的稀贵公寓——天阅公馆，位于五星级酒店楼宇顶层，同时也是丽泽金融商务区少有可售不限购公寓产品。通过独特的结构设计，将各功能空间的界限打破，形成开放型的空间格局，造就京城上空无限视界，出入间尽显尊荣。

地下1层到17层是国际知名五星级酒店：洲际皇冠假日酒店。60余载造就白金服务标准，国际化综合会议设施、宴会厅、商务中心、健身中心、泳池等配套完备，城市的繁华与先进居住感受优质结合，为都会层峰定制塔尖人生。

目前天阅公馆首期推出低区和高区两部分，低区18F-29F，共计312套房源，户型为A1-A5，此次开盘19-26F，共计208套。

以最小75平米的户型为例，金融街公寓月租金达到2万左右间，以此我们可以预估公寓出租后，首年的租金至少也在2万元/月的水准，稳定的租金年投报率至少为4.6%，升值空间明显。年租金收益约24万元，静态的租金年投报率至少为4.8%。另外天阅公馆楼下洲际皇冠假日酒店的单日客房价格预计为1200元/晚，如果按月计算租金，将达到3.6万元，这样价格更是为今后您公寓的租金收益起到依托和垫价的作用，凸显了天阅公馆的稀贵价值。

天阅公馆：三环内最后一块成规模的待开发区域，价值洼地，稀贵精装公寓，拥丽泽区域价值与首创综合体复合增值价值双回报。稀缺性，无可匹敌。