上世纪80年代日本房地产崩盘是怎么回事?

2016-08-11 11:04:48   来源:搜狐焦点网

以邻国日本来看,日本在1983 - 1990年间发生了严重的房地产泡沫。泡沫破灭后,对日本的经济造成了难以估量的影响,直接导致日本经济自1991年以来进入衰退状态,直到现在日本经济还没有恢复元气。

日本是个人多地少、土地紧张稀缺的亚洲国家,并且经济持续高速发展。现在的中国和当时的日本具有很多相似的地方,具有一定的可比性。

日本房地产泡沫经济破灭的原因是多方面的,有内部原因也有外部原因。归结起来主要有以下几点:

房地产归根到底其实是一个信用现象。从信用的变化看,日本房地产崩盘的过程非常典型。长期的信用增长催生了房地产泡沫,当信用扩张再也无法跟上指数增长的速度后,缺口越来越大,房地产就崩盘了。

从1955年有记录以来,日本的M2增长就是一条优质的指数增长曲线,连续高速增长了35年。但是,从1990年10月开始,拐点出现了,信用增长再也跟不上指数增长的速度。

经济学概念中,M2反映现实和潜在购买力,若M2增速较快,则投资和中间市场活跃。

在信用拐点出现后的一年左右,1991年日本房地产市场见顶,随即崩盘,直到今天也没有恢复。

从1955年到1991年,日本房地产市场增长了36年,但最终还是没有实现“永远涨”的目标,目前已经跌了25年。

如果把日本房地产指数和M2的变化叠加到一张图上,就非常清楚了。M2作为信用总量的近似指标,出现了拐点,进而引发了房地产市场的崩盘。即使后面M2仍然是增长的,但速度明显下降,低于之前的指数增长速度。

对于房地产泡沫来说,低于指数增长的信用增长就意味着末日的到来。

为什么日本的房地产市场是在信用拐点之后的一年左右才崩盘?我认为就是M2的增长与指数增长曲线的缺口越来越大,越来越难以持续。当缺口大到一定程度,超过10%以上时,高处不胜寒,需要指数增长的信用支撑的房地产市场就崩盘了。

自1999年以来,中国的M2增长也是一条优质的指数增长曲线。中国M2增长的拐点已经在2014年6月出现了。但是,中国M2的增长在强力干预下并没有落后指数增长曲线太多,直到2016年4月才达到了10%的缺口。后面几个月怎么走,非常关键。