亿元楼盘的成本实际只有区区1000万？
2016-09-01 10:33:17 来源：搜狐焦点网
在一次聚会里，拥有亿万身家，头顶“重庆渝中区人大代表”、“重庆市古玩商会会长”等多个光环的“黑老大”的陈明亮，一改以前的愁眉苦脸，不由自主地向朋友得瑟：“不要认为房地产开发需要大笔资金，弄明白了里面的‘道道儿’，你也可以搞开发。操作一个号称总成本1亿元的楼盘，开发商的实际总成本通常不会超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出，银行那边自有办法。”
事实上，盖完所有“必需的”公章之后，陈明亮才开始到银行进行融资。对陈明亮来说，他的实际成本并不是由土地费用、建安成本等因素构成的，而是公关费用。
诚如中国社会科学院金融研究所研究员易宪容所说，在房地产市场的各个环节，只要是有政府权力在，只要经过政府权力审批，如果这种权力不能够有效的约束，那么这种权力与金钱的交易就不可能避免。
易宪容指出，既然一些政府官员能够轻易地滥用手中的权力，既然一些地方政府的权力可以轻易交换成财富，那么房地产开发商是愿意用一定的利润来换取权力的，因为换取的这些权力能给他们带来更大的利润。在这种情况下，房地产开发商就会借助房地产市场的特征，或房地产产品的异质性，对房地产的产品进行垄断性定价，甚至来操纵房地产市场的价格，让其利润极大化。
人们普遍认为，进入房地产开发行业，首先得有雄厚的资本和能取得较好的土地资源。实际上，地产大爷们对这些“前提条件”根本不屑一顾，他们甚至可以空手套白狼，取得优惠的协议地价，剩下的地价款先欠着，从而一转眼就成了地主，并开始融资、合作和卖楼花。尽管房地产法规上对土地使用权的取得和房地产预售有严格的规定，但他们自有办法顺利地通过各种关节。
媒体上常见的“招拍挂”其实只是障眼法。土地价格、开发成本是不少房开发商对外宣称“价格上扬”的较大原因。“暗箱操作”是房地产开发商降低成本的主要渠道，对他们而言，“搞定”这些职能部门，就必须“有钱大家赚”，从楼盘开发中拿出一部分利润，和评估、规划、拍卖、土地、政府等部门取得多赢，用一句通俗的广东话，应该是“做生意嘛，你赚你的，我赚我的”。
据有关人士透露，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要把两成左右的利润列为不可预测费。项目要想进展得顺利，和各部门之间保持“和谐”最重要。通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来打点这些权力部门。
打点好了各路神仙之后，陈明亮就开始把黑手伸向了房地产开发市场。政策规定，银行贷款的前提是开发商前期必须投入25%的资金，但银行方面为了争取像陈明亮这样的优质项目，往往“不按套路打”。银行的人对他进行指点，通过修改资产负债表就可以将一个小地产商变更为资产优良的公司。之后，陈明亮通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来能用“假按揭”套取更多资金。
