小户型由于其面积小、低总价、低首付、方便租售等众多优势,深受刚需们的喜爱,也因此使得小户型房源在面对房地产市场风云变幻前,始终坚挺。而小户型也往往是一些楼盘项目中销售较快的产品,那么是不是所有小户型产品都可以放心大胆地购买呢?这里面有没有什么风险呢?面对市场上众多的小户型产品,如何选择才能找到自己满意的?户型、区位、配套、升值潜力,哪个才是小户型决胜的法宝?不妨听听专家怎么说。 

户型差、得房率低 

这样的房子慎买 

购买小户型,由于房屋面积本身不大,得房率的多少就显得格外重要。如果得房率低于70%,就会极大地缩减实际使用面积,选择这样的房子也就意味着有接近一半的房款都支付在公摊费用上了,尤其对于资金有限、追求性价比的刚需人群,此举实在是太不明智了。同时,使用空间的缩减也会给以后的日常生活带来众多不便,比如放下床以后发现就剩一个过道了,出入特别不方便;卫生间安装完坐便,几乎就没有什么可用空间了,可能连夏天冲凉的地方都没有;如果房间的户型不是十分规整,开间较小,整个空间看着都会很压抑,在里面生活居住十分不舒服。

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专家建议:吉林省博大东方房地产顾问有限公司策划副总监贾国依表示,高得房率是小户型的重要标准之一。对于居住性需求,尽量避免选择酒店式公寓类规划的产品,除公摊比普通住宅大之外,更影响未来的生活舒适度。在尺度界定方面,各功能空间的面积、尺度恰当与否,是小户型品质高低的关键,一般讲,客厅不应小于12平方米,卧室不应小于10平方米,卫生间不应小于3平方米,厨房不应小于5平方米;卧室开间要保证3.3米。

看看地段 

算算投资回报率 

小户型之所以成为刚需和首次置业人群以及一些投资者钟爱的目标产品,关键在于其低总价、低首付、便于租售等特点。而这些优势的内核主要还是由于产品的面积较小所决定的。虽然小户型相对于其他产品风险较低,但也不是万无一失,购房者应该在出手前核算一下单价,并参考周边楼盘和二手房的房屋价格。如果单价过高,那就意味着投资回报率可能会偏低,但同时也要考虑项目自身品质,如果是品牌开发商开发,拥有良好的物业服务,户型设计方便合理,还是可以有所考虑的。此外,如果用于投资,还要考虑周边的房租情况、地理位置、交通情况、未来发展规划等各方面信息。

专家建议:对此,从事地产行业多年的李国华表示,地段对于投资小户型至关重要,小户型一般是过渡型居住或者直接投资出租,那么地段的位置、交通的便捷性就决定了小户型未来的投资收益。投资行为是能收到回报,要看该地段何以判断升值潜力,了解周边同等类型房子的租赁行情,以计算投资回报率,一般年回报能达到6%以上或者投资能在15年内收回来,就可以考虑。此外,随着房价的飙升,已经不能再用传统的投资回报率去衡量投资与否,而应考虑物业本身的市场升值或预期,因此,贾国依建议,选择品牌开发商或者大社区里面的小户型产品,对于保值与增值相对稳妥!

厨房、卫生间 

面积要合理 

经典的小户型,应该是面积虽小但应有的功能区间却一样都不少。厨房、卫生间作为生活必需的功能区间,面积的大小直接决定了未来您生活居住时的方便程度。比如,卫生间如果过于狭小,那么可能就不会有充裕的空间来摆放洗衣机、水盆,或者没有一个很舒适的位置淋浴。厨房如果过于狭小,可能使得主人平常烹饪时会觉得很不舒服,反之如果厨房、卫生间过大,对于精打细算的小户型来说,又造成了面积浪费。总之在选择小户型产品户型时,功能区间是否科学合理,房间内是否存在浪费空间将是一个重要的考量。

专家建议:面积小了之后,对户型的合理性要求就更高,比较实用的房型,卧室开间起码在3~4米,客厅开间4~5米,卫生间要2米以上,厨房开间2~3米。看户型图的时候不要单看图形,还要注意旁边标注的相关数据,实际考量大小和居住的舒适度。“在小户型的遴选过程中,应特别关注平面设计,尽量保证各个功能分区的独立性与便捷性,方正实用是基础。如果可能,尽量去样板间或者实地考察后再做定夺。”贾国依说。

配套缺乏、交通不便的房子 

影响生活质量 

由于城市的发展和开发,很多便宜的小户型集中在一些新开发的区域,项目周边也都是一些新兴项目,并没有成熟的交通、生活、商业配套,但是由于价格低,还是会吸引很多刚需或者刚刚步入社会的首次置业群体。其实选择一套房屋产品,也就是选择了一种生活。如果交通不便利,距离工作所在地又远,势必会影响到日常的生活质量,增加居住生活成本。

专家建议:李国华表示,对配套缺乏、交通不便的小户型选择要慎重,可能是相对价格比较低,但是生活便利性短时间内肯定也不会很好。这时候就要注意房子未来的发展性,房子的品牌如何、周边是否有基础生活配套、周边未来发展规划是否能推动区位尽快发展等等因素。如果房子虽然较远,但能够确定未来的规划尚好,符合个人的生活工作发展需求,再考虑置业。同时,“在这种过渡性住房的选择中,一定要把握几点要素:1.对区域的认知度要高,如未来有大型公建,交通可直达车站或商圈等;2.依据个人收入,巧用贷款方式,以应对未来家庭结构或者改善型的变化。”贾国依说。