房子与广告宣传不符 购房者如何维权？
2016-07-12 14:59:13 来源：搜狐焦点网
业主收到房子后与开发商宣传的售楼广告不符，哪些是有法律效力哪些是不能作为起诉条件的。目前售楼广告与商品房实际不符是目前商品房销售市场上较为突出的问题之一。我们本期再来聊聊，如果遇到商品房与开发商的宣传广告不符时购房者如何维权。
“我们小区绿化率不够、配套小学没建、承诺的公共活动空间也没有了……”交房后就是各种问题接踵而至，开发商最初的承诺，售楼广告上的宣传变成了一席空话，那么购房者该怎么办？
北京隆安（济南）律师事务所房产中心白金印律师解析：对于售楼广告，较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
根据该规定，开发商对于商品房的销售广告和宣传资料一般属于法律概念上的要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺，属于法律概念上的要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，若开发商违反，则应当承担违约责任。
由此可见，对于与商品房实际情况不符的广告，购房者应当区分对待，采取不同的策略:一方面，对于一般性描述，开发商可不受约束。即如果开发商对自己所开发楼盘的广告，进行的是一般性的描述，并且该描述的内容较为抽象且不直接作用于买卖合同的订立，或者该广告不包含价格确定的因素等，只要该广告的内容未经双方确定作为合同的组成部分，就无法对开发商产生约束力。
另一方面，若开发商所作售楼广告具体而明确，如标明小区内的附属设施，楼房的结构以及朝向等。由于该描述直接影响了合同的订立及房地产的价格，因此，此类广告一经发布，即具有法律效力，不论该广告双方是否约定将之作为房地产买卖合同的组成部分。只要买卖双方就广告所涉及的房地产建立买卖关系，则开发商即受该广告内容的约束，一旦实际情况与广告内容不符，则开发商应依法承担违约责任。
购房者除要求开发商承担违约责任外，还可以依据《广告法》、《消费者权益保护法》等法律法规规定，要求开发商承担损害赔偿责任，以维护自己的合法权益。需要提醒注意的是，虽有相关规定的保护，但为了减少不必要的麻烦，购房者较好还是要求将广告中的实质性内容落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上，同时保留销售广告等相关宣传资料。
感谢北京隆安（济南）律师事务所白金印主任的法律指导。
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