选房的时候，置业者往往会在房屋产权问题上纠结很久。40年？50年？70年？它们到底有什么差别？房产产权和土地使用权又是什么鬼？到期后，房子还是自己的吗？

房屋产权的年限对比

两种用地性质对未来使用有何影响？

1、使用年限分别：

商用性质的房子，土地使用年限为40年(部分50年）。

住宅性质的房子，土地使用年限为70年。

2、税费、土地出让金：

商用房子交纳的税费和土地出让金都比住宅要高。

3、按揭方式购买：

商用性质的房子，不能使用公积金贷款。使用商业贷款的，购买首付须为总价五成，商业贷款年限为10年，贷款利率上浮10%。

住宅性质的房子，可以选择公积金贷款或商业按揭。选择商业按揭的，首套房首付至少三成，贷款年限最长为30年，贷款利率为基准利率或更低；二套房首付至少为四成。

4、使用水电：

商用性质的房子按照商用水、电标准收取，价格较高。

住宅性质的房子，价格标准相对比较低。

5、落户上学：

商用性质的房子，不能落户，也不划分学区。

住宅性质的房子，可以落户，并可划分学区。

真能住70年么

以70年住宅产权为例，产权年限是这样计算的：

70年=居住时长+开发时长

开发时长从开发商拿地开始计算，假如开发商在2009年拿地，2016年销售，2017年交房，购房者实际产权已经缩水8年。

一般来说，住宅开发的周期需要两三年的时间，住宅产权年限缩水几年属于正常现象。

70年产权的房子，有几栋能真正住满？中国的房子一般寿命在30年左右，大拆大建已经成为了中国特色。大拆是GDP，大建又是一轮GDP。这就好比当年凯恩斯提出的拯救经济的经典案例：“雇一帮白人白天挖水渠，然后再雇一帮黑人夜晚填水渠，一挖一填，失业问题解决了，GDP有了，价值在哪？”

40年产权的房子合适么

40年产权的和70年产权绝不是只差30年！

40年的商用地产，更适合投资，不适合居住。选择公寓作为自住的购房者要注意了：

商住产权无法落户，居住成本也是商业标准。

一般也没有接入燃气，只能使用电能。

商住项目由于防火等级更高的问题，得房率一般较普通70年更低。

如此看来，70年产权较40年产权，存在一定的相对优势。

土地使用权和房屋所有权的区别

许多购房者容易混淆房屋产权和土地使用权问题。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,分为40年、50年或70年不等居住用地土地使用权出让的较高年限是70年，到期后可重新缴纳土地出让金,获得土地继续使用权。

土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限较高为70年，工业用建筑用地和综合类用地较高为50年，商用建筑用地较高为40年。

房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》的保护的，根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。

土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有“房产证里是没有期限登记栏的”；土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

也就是说房子的所有权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的，但是我们是社会主义国家，土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。

土地使用年限到期怎么办？

1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。

2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的。对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。

通过调查了解，排名前列种方法得到大家的普遍认可，也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。

不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续签土地。这就是关键了，怎么续签？续签金额怎么计算？根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。