搜狐五一免费看房团 点击报名

物业服务水平不高，收费却很高？业委会的法律地位如何界定？昨日下午，一份《关于推进我市住宅小区物业管理工作的建议》（下称“建议”），引发“佛山两会朋友圈”热议，市人大代表、市政协委员谭伟亮建议，尽快出台《佛山市住宅物业管理条例》，明确业委会的地位和法律身份。

物业“三级”服务收“一级”价？

“建议”指出，截至2014年底，我市约有住宅小区1700个，其中新建近1300个商品房项目均已引入物业服务企业进行管理，在实施了物业管理的住宅小区中，54%组建了业委会，位居全省前列。

市人大代表、市政协委员、民进市委会专职副主委谭伟亮参与了该“建议”的起草。他认为目前佛山的小区物业存在不少问题。比如，物业服务市场“质价相符”的服务收费机制尚未完全建立，不少物业公司提供服务与收费标准不符；　物业从业人员整体素质不高；　小区共有物业产权及经营收支情况不透明，监管缺位。

记者实地调查发现类似情况不少。4月1日起，怡翠宏璟小区的物业费从原来的每平方米2.18元涨到了2.58元。对于物业方未经业主及业委会同意单方面开始执行的涨价行为，怡翠宏璟小区的业主们及业委会一致表达了强烈的不满。

小区业委会主任刘淑坤指出，让业主及业委会尤其不满的是能兴物管缺乏服务意识，管理水平长期跟不上收费标准的缺陷，“三级服务收取一级费用？希望物业能够站出来回应业主诉求，与业委会进行协商处理问题，而非逃避责任。”

谭伟亮则指出，政府对物业公司监管机制不够完善。比如，执法部门也往往以属于小区内部事务为由拒绝进小区执法，从而使许多本来可以及时沟通和解决的问题激化为尖锐矛盾。

“我们小区自2006年收楼至今，没有一次成功使用到维修基金。”昨日，谈起物业维修基金申请使用难的经历时，怡翠玫瑰园物管处主任伍廷超感慨颇多。

物业维修基金申请使用难，谭伟亮建议相关部门出台简化程序，方便维修基金的使用。

建议　尽快出台“物业管理条例”

谭伟亮建议，尽快出台《佛山市住宅物业管理条例》（下称“条例”），对业委会的地位、管理监督予以明确，同时推进物业管理评级，实行明码标价的“菜单式服务”。

同时，建设全市统一的住宅小区公共事务决策信息系统，对全市物业、行业作出及时、全面、准确的管理调控，提高对物业管理工作的监管能力。

对于委员建议的“建设全市统一的住宅小区国内公共事务决策信息系统”的提议，市住建局回应称，已建立了佛山市房地产行业诚信和资质管理平台，物业管理公司通过这个平台进行资信评级，住建部门会根据业主满意度、居委会评价等，对物业管理公司进行动态的评级和排名，这些评级将直接影响物业公司的招投标。同时，禅城区也正大力推进“一门式进社区”服务，更加方便业主、物业和政府的沟通，协作。

部门　物管“条例”仍在完善中

2015年9月，市住建局起草的《佛山市住宅物业管理条例（草案征求意见稿）》向社会公开征求意见，但截至目前，条例仍未正式出台。

昨日，市住建局房地产管理科相关负责人表示，该局已根据收集意见，对“条例”草案进行修改上交法制局，但因为“条例”过于复杂，牵涉的内容太多，还在进一步的修改、完善中，估计今年内都难以出台。

市法制局法规科有关负责人表示，“条例”有100多条条文，涉及到很多方面，公开征求到数百条意见。由于条例复杂，要反复征求意见，并非一轮就能搞定。此外，该条例是法规，由人大主导，进度要按照人大统一部署，还要进一步跟人大方面沟通。

市人大常委会法工科有关负责人则表示，中央的相关政策有变化，例如要求推广街区制，目前该条例还在政府那边征求意见。

讨论焦点

业委会法律地位需明确

该“建议”指出：业委会法律地位不明确，运作难。现有的法律法规没有明确业委会的法律地位，业委会无法以法人的身份开展工作及承担相应的法律责任。

焦点1　业委会具有独立法人资格？

“合法通过的业委会，物管公司必须支持其工作。”佛山佳宇物业公司总经理﹑物业管理评标专家姜晔表示，业委会的法律身份定位明晰，有利于更好地协调业主与物业之间的关系。

南海花苑广场小区业委会成员、广东邦南律师事务所律师戴国梁认为，根据《广东省物业管理条例》相关规定，业委会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

他指出，目前法律界普遍认为业委会为非法人组织。以该组织的名义对外发生的外部关系，则按一个人或共同行为人为一方与其他民事主体发生的民事法律关系对待。

如涉及诉讼事务时，业委会在取得全体业主授权后，可作为全体业主代表参加民事诉讼活动，其诉讼活动的结果也应归全体业主。

焦点2　业委会以何种形式登记？

他认为，业主委员会的登记应明确为行政登记而非民事登记，“我们业委会少有的‘身份证’是在质监部门注册了一个机构代码证，并无工商执照等其它身份证明”。因此，去银行开户、提起诉讼等都必须由主管部门开具证明、业主大会授权后方可执行。

对于业委会法律地位问题，市人大代表刘高林认为，在现行法律框架下很难有所调整，上海、天津等拥有立法权的直辖市同样难以解决。

不过，记者查询公开媒体报道发现，2013年3月8日，浙江省温州市鹿城区南塘五组团小区业委会成为一个具有独立法人资格的社会组织。这也是全国排名前列直接在民政注册的具有社团法人资格的业委会。

“我们建议探索赋予业委会社团法人地位，研究探索在我市开展业主大会社团登记试点的可行性，在充分论证和条件成熟的情况下，明确民政部门为业委会的登记管理机关，为其核发组织机构代码证等身份证明文件。”去年，市人大常委会城建环资工作委员会主任邓国清曾就“业委会法律地位不明确，履职难”的问题提出过建议。

焦点3　社会组织引导业委会？

在广东、在佛山，业委会法律地位界定存在问题，但民间探索脚步并未停止。顺德区业主代表协会则开始尝试通过社会组织的形式来搭建各小区业委会交流平台。

“对于不知道如何成立业委会的小区业主，我们都会进行定期的培训，帮助他们了解相关的法律法规。”昨日，该协会农女士表示，协会会根据小区的具体情况制定和派发指引，并定期对小区居民举行相关培训帮助其了解业委会的性质和作用，“一般一个小区需要半年左右的时间才能成立一个业委会，而这期间则需要我们和业主进行长期的互动合作。”

“我们小区业委会曾试图牵头成立南海业委会协会，以便以社会组织形式去民政局登记备案，但响应的同行并不多。”戴国梁也打算继续倡导南海业委会协会的筹备。