俗话说，“不听老人言 吃亏在眼前”，放在买房的事情上就是要多听有经验的买房人的意见。发现一个现象，很多买房的到了售楼部，不知道怎么看房子，不知道怎么了解房子。仅仅看看户型图和样板间就匆忙下单了。等交房入住后，才发现买的房子有这样那样的问题。

一、作为一个房产老手，这里主要讲讲买房需要了解的几个要素：

1、首先到售楼部，需要看了是土地证。

开发商拿地后，都有个土地使用证，这个俗称大土地证。等房子卖完后，业主的房产证办出来，这个大土地证再分割成小土地证。据我所知，大土地证封面的颜色是金色的，而业主拿到的土地证封面为红色的。

2、开发地块的位置要在地图上定位。而且较好是卫星地图。

售楼部都有个示意图，但是这个图是极其粗糙的，而且往往有误导的嫌疑。因此，将开发地块直接在卫星地图上找到，以了解地块周围的情况。较好和规划图结合起来，对地块周围的道路、设施做比较透彻的了解。

3、地块整体布局和方位要搞清楚。

现在80%以上是高密楼盘，如果这些楼全部做在沙盘上，会显得非常密，对销售会有负面作用。开发商坏啊，他们会把正在销售的楼装在沙盘上，没有销售，或者已经售完的楼用低矮的水晶体代替。这样看房客很容易被迷惑。

4、不能只看户型图，一定要看楼栋平面图。

很多人就只看看户型图，然后样板间看看就下单。目前在售的房子一般都X梯多户的，邻里之间难免出现对视及光线遮挡情况。

买房“小鲜肉”和买房“老腊肉”在看房时，经验一定会不同的。功课准备的深度也一定不一样，“小鲜肉”和“老腊肉”在买房时总结了8个区别，让你知道为什么会被坑了。

二、新手和老手看房8大区别：

1、了解规划和配套

在这一方面，购房小白往往很被动，听置业顾问讲该楼盘讲得头头是道，却没有自己关于规划和配套方面的清晰思路，很容易被置业顾问带着走。高手会查证置业顾问所讲解的所有配套，具体是否有文件批复，还会去项目周边实地考察交通、教育、医疗等配套。

2、综合考虑户型图

挑选最合适的户型就OK了，小白很容易这么想。户型方正，户户朝南，不错。可高手要买房的时候，还会要求置业顾问拿出楼盘平面图，然后和户型图进行对比，户型好，也朝南，但南面有遮挡物，也必须得Pass掉。

3、看样板间

购房小白喜欢逛样板间，容易被样板间的奢华装修所吸引。高手喜欢看毛坯房，去看样板间的时候则会带上卷尺，随时测量。因为很多样板间是完全无遮挡物的，采光超好，甚至连家具尺寸都会有所缩小，这其实并非是自己真实入住后的场景。

4、问产权年限

关于产权年限，小白会直接问是70年产权的还是40年的？或者是住宅性质还是商业性质的？高手也会问土地产权性质，但他们还会问开发商的拿地时间。

因为土地产权性质决定多少年产权，而开发商拿地的时间到交房又有一段时间，这期间房子并不真正属于你。例如，产权70年的房子，开发商拿地到交房，中间有六年，那么你的使用时间也就只有64年了。

5、询问价格

购房小白考虑的少，经常向置业顾问直接询问自己看中的房子价格，再问优惠政策，而置业顾问一眼看出小白们的需求后，购房者就很难再要到优惠。

高手们则会将各个户型、不同朝向、不同楼层、不同楼栋的房价都问一遍，具体先问单价，再询问总价，再根据单价和总价推出优惠价，最后找机会和置业顾问仔细交流，问是否还可进一步优惠。

6、问面积

购房小白询问面积时，常会问建筑面积和赠送面积，还很容易因为赠送面积而心花怒放。高手询问面积时，则会问建筑面积、套内面积 、公摊面积，因为建筑面积是记在房产证上的面积，套内面积是关系到房屋内部我们实际使用的面积，而公摊面积越大，得房率就会越小越不划算。

7、车位、层高和梯户比

小白很容易会忽视车位数量的咨询，但其实这一点对以后的生活影响很大。而高手不仅会问车位和层高，还会询问车位配比、梯户比、单层套内净高。因为这些数量只有和户数量结合起来对比才有意义。另外，如果项目里既有住宅也有商住两用房，还需要询问两种车位是否在一块安排，车位比中是否含有商住车位。

8、明确物业

物业费是多少？小白们可能对物业的咨询仅限于此了。购房高手身经百战，还会考虑到物业费以后是否会上调？物业公司是开发商自己的还是第三方合作物业？如果小区所配物业是第三方合作物业，除非资质特别好的，一般都没有开发商自带的物业办事效率高。