2014年8月26日，家住四川眉山市东坡区书香庭院小区的刘敏（化名），看中了位于眉山市东坡区齐通路西三段一个名叫书香庭院的小区。经过商量，他们决定买下其中一套房子。刘敏与开发商签订了商品房买卖合同，缴齐了房屋的房款、契税、维修基金，开发商称一年之内就可以办好房产证。但是买房两年，一直办不到房产证。全国各地这样的类似案例很多，遭遇这样的事情，到底应该怎么办。本期解密维权由北京安博（成都）律师事务所黄磊律师、苟凌律师、陈杨律师、范云云、曾丹（实习）律师为您详细解答。

问：业主通过正规渠道购房，也向开发商缴纳了办理房产证应当由业主缴纳的费用，为什么会拿不到房产证？

答：北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为，在实践中业主手续齐全却拿不到房屋产权的原因多种多样，从主体看主要分为四类即开发商原因、业主原因、房产证办理部门的原因、代办人员原因等。如开发商已经破产或被取消资质，开发商将土地或房屋抵押给第三人或因涉诉被法院查封，开发商没有完成竣工备案等工作都会导致无法及时为业主办理房产证。同时也可能存在房产证办理部门无正当理由拖延办理、不予办理、错误办理等。房产证代办人员也可能存在资料准备不充分，遗漏或者丢失资料等原因导致房产证办理的延误。 据相关报道，引言中刘敏所购买的房屋在购买前已办理抵押登记手续，但可能因房管局工作人员失误未将本应限制处置的房屋状态列明，使该房屋可以进行备案。因根据《物权法》排名前列百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，故此，刘敏所购买的房屋暂时无法办理房产证。

针对拿不到房产证的问题，应该找谁解决？

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为，刘敏女士拿不到的房产证的原因主要系该房屋被抵押，开发商却又未告知刘女士；开发商未告知抵押权人其处置抵押物的情况；房屋登记机关的工作人员工作失误存在过错导致备案系统未显示该房屋被抵押。买受人若想取得房产证购房者可与开发商及抵押权人协商，由开发商归还借款或采取其他合法方式涤除该房屋上的抵押权后，刘女士可取得房屋产权证书。 若抵押权人不同意，刘女士可以根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定要求解除与开发商签订的买卖合同，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同时，房屋登记机关在此过程中也存在过错，若刘敏因此遭受其他损失，可提起行政诉讼要求房屋登记机关赔偿。

按照法律规定，收房多久才能顺利拿到房产证等相关证件？

北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为，交房后多久才能拿到房屋权属证明等相关文件具体需看商品房买卖合同的具体约定，如合同无具体约定，则可以根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定处理。

买房签合同的时候应该注意什么，才能保证后续不会发生问题？

北京安博（成都）律师事务所范云云（实习）律师认为：签订房屋买卖合同前，可从两个方面进行审查，一是开发商资质，应审查其是否取得的房屋开发及预售的许可，包括但不限于《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品销售（预售）许可证》，如是二手房屋的出卖人，需审查其是否是出卖房屋的合法所有权人，可在当地房管局进行查证，同时可以在较高人民法院网站内查询出卖人是否涉及执行情况、裁判文书网查询涉诉情况，防止出卖人的信用风险及道德风险；二是房屋是否存在其他权利人，是否存在一房二卖、抵押、租赁等情况；三是细化买卖合同规定各项约定，明确各方权利义务，防范于未然。建议购房者在签订商品房买卖合同前可以向专业的律师进行法律咨询，尽量避免购房过程中可能出现的法律风险。

业主拿不到房产证，有一些什么不利影响？

北京安博（成都）律师事务所曾丹（实习）律师认为：业主无法取得房产证，也即从法律上业主未取得所购商品房物权，其不利影响主要有以下几方面： 1、未办理产权登记的房产可能会影响子女入学。 目前我市中小学入学实行房户统一，随房就近入学的划片原则。虽然教育部门也出台了提供已经备案的购房合同、房产交易中心已办理的房屋预登记证明等一些政策来方便未办理房产证家庭的子女入学，但是未办理房产证仍然是适龄青少年“房户统一就近入学”的重要影响因素之一。 2、未办理产权登记的房产无法依法顺利交易。 房产作为业主财产的一部分，其较大的保障就是可交易性，迟迟未能办理产权登记的房产，严重影响了业主的这一保障权益。 3、无法办理产权登记的房产无法通过办理抵押贷款等方式获得融资，应向业主的融资渠道。