"房奴"快看:两种还房贷的方式 利息差10多万

2016-11-22 10:39:11   来源:搜狐焦点网

房价一再飙升,对于普通收入人群而言,买了房就要还房贷,等额本息还款法和等额本金还款法,哪一种方式还贷比较划算?本期南都理财栏目,邀请东莞农村商业银行石龙支行徐丽贞教你还款门道,在贷款金额和时间相同的条件下,等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。但是,从银行数据来看,等额本息还款法是更为流行的还贷方式。

两种还款方式选哪个?

“等额本息”更流行

徐丽贞介绍,等额本息还款法,即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出较多,本金还得相对较少,以后随着每月利息支出逐步减少,归还的本金就逐步增多。等额本金还款法,即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金,而利息随着本金逐月递减,每月还款额亦逐月递减。

“等额本息”还款额每月相同,前期还款压力相对较少,适合年轻家庭或自有资金不太充裕的家庭。“等额本金”在贷款前期还款额较高,适合高收入者或自有资金较充裕的家庭。

在贷款金额和时间相同的条件下,“等额本息”所要支付的利息高于“等额本金”。按东莞目前的楼价一套房100万元为例,贷款70万元,首期30万元,期限30年,按目前5年以上贷款的基准利率4.9%来计算。

选择等额本息还款法,每月需还款3715.09元,共还利息637431.34元。选择等额本金还款法,排名前列个月需还4802.78元,以后每月递减,共还利息515929.17元。两种还款方式利息差了121502.17元。

“显然,从整个还款周期来看,等额本息还款法的利息支出比等额本金还款法高。虽然选择等额本金还款法能节省较多利息支出,但考虑到前期还款压力较大,并不是每个家庭可以承受这种还款方式”。徐丽贞表示,从银行数据来看,等额本息还款法是更为流行的还贷方式。

要不要提前还贷?

四种人不宜

银行一般允许贷款者在借贷满一年后,部分或全部提前还款。贷款者可根据自己家庭经济收入和资金需求程度,来选择是否提前还款,以减少贷款利息。

徐丽贞介绍,一般来说,两类购房者比较适合提前还款。一是处于还款初期的借款人,因为贷款初期的还款主要是利息支出,本金还款额较少,借款人这时提前还款可节省利息。二是借款人有融资需求,通过提前还清贷款,用房产向银行申请抵押消费贷款,解决自身资金需求。若要提前还款,还需清楚贷款合同中有关提前还贷的条件,注意提前还贷是否须交一定比例的违约金。

徐丽贞提醒,不是所有的贷款者都适合提前还贷,也不是任何时候还贷都能节省利息支出。如果买房者是下面四种住房贷款人,不建议提前还贷———

1、家庭经济实力欠佳的贷款者。对于流动资金少、月供占月收入的一半或以上,还贷是家庭主要支出方面,经济能力相对不足的购房者,不适合打乱原有的还款规划。

2、使用等额本息还款法,进入还款阶段中期后的贷款者,以及等额本金还款期已过1/3的贷款者。“等额本息”在前半段还款期侧重归还利息,后半段还款期侧重归还本金,所以进入还款中期后,应缴的利息已大部分支付,剩余的贷款以本金为主,此时提前还款,达不到节省利息的效果。另外,等额本金还款法的本金是将贷款总额按总月数平均摊分,加上上期剩余本金的利息,形成本月还款额。因此,还款期已过1/3后,所还的本金和利息越来越少,此时贷款者以提前还款来减少利息支出,效果不理想。

3、享受银行商业住房贷款6折到8折利率优惠的贷款者。当前市面上已经很少见到9折以下的房贷优惠利率,按照人行5年期以上贷款利率的7折计算,优惠房贷利率为3.42%,接近同期限住房公积金贷款利率(3.25%),比银行3年期大额存单利率(3.98%左右)还低。

4、有更好投资理财渠道的贷款者。如果贷款者能运用银行理财、基金、债券、股票、外汇等投资理财渠道对资产进行管理和配置,投资回报率能跑赢房贷利率。那么投资的收益能覆盖房贷利息支出,并享有额外盈利和资产流动性,如此也就不必急于提前还贷。