今年走势诡异的不仅仅是股市,房市也显现出极其幺蛾子的事态。

在一部分人极力劝阻另一部分人不要买房时,郭嘉又一次站在了那一部分人的对立面,不断出台诱惑政策降低首付比例、减免税费让我们开干。

这一次,又要相信谁呢?

其实我不太同意“绝不要买房”的观点,更加不同意“大家都必须要买房”,因为每个人所在地方不同,对于买房的收益预期以及他自身条件与房价的匹配度都是不一样的。

老祖宗那句话,具体问题要具体分析。今天推送的文章,来自雪球用户 “房产不是东西”,从二手房与新房背后的价格逻辑,延伸开,回答了年轻人买房正在纠结的7个问题,仅供参考。

经常收到朋友们对应该买新房还是买二手房的提问,此处是我对两者价格背后逻辑的小结,供大家参考:

二手房交易价格由散户决定,价格公开透明,价格合理的可能性更大;而新房在某个区域的供应很集中,甚至经常只有一个楼盘,其价格可由该开发商决定(当然开发商也会结合自己的成本、市场情绪来定价)。

新房和二手房的区别类似IPO和二级市场,IPO价格肯定有虚高的,比如市场好的时候,开发商肯定报的价格高于市场接受价格(开发商在蓄客、价格测试等手段都比二手房卖家丰富的多,区域供应的垄断格局也有利于少数卖家形成价格同盟);

但在市场低迷期,开发商反倒可能因为资金问题和回款压力,定出一个非常低的价格(比如接近甚至低于同等地段的二手房)。

想了解我们对如何买房的看法,推荐此前的问答:光有钱就够了?买房前要准备好的七件事!

1·问:我毕业7、8年了,最近要结婚买房,但是要注意什么呢?

答:买房不是光有钱就够的。你看起来属于买首套房,首先尽可能掌握丰富的信息,可通过房地产网站等公开渠道了解当地房价水平,包括新房、二手房,这样可以清楚地知道自己的预算是否合适。

同时可通过参加购房团,了解目标区域的配套情况、在售项目、价格水平、交通等。

其次是财务方面的准备,比如首付多少、贷款多少,是否需要找亲戚朋友或银行周转首付。如果买二手房,因为评估价与实际价格的差异,加上税费、中介费等,可能需要房价约40-50%的资金才够。

如果资金方面有困难,现在很多银行提供短期信用贷款,中介公司等机构也提供各类短期贷款或银行按揭贷款,用得好的话,能很好地帮助买到合适的房子,压力也不会太大。

2·问:能不能具体一些,这些网站我上过一些,发现有时候更新和实际价格偏离满多的?

答:如果新房的话,网站能帮你找到当期热卖的房源,知道具体项目后可以直接上当地建委,多数城市都会公布具体每个项目的成交均价,这个是最准确的。

3·问:假设我买300万的房子,新房和二手房实际的税费应该各是多少呢?

答:新房的话,因为绝大多数都是期房,买的时候一般没什么税,首套房90平米以下、公积金贷款的话可以20%首付,商贷30%首付;但收房或办房产证时,大头是契税和公共维修基金,还有办房产证的登记费之类,可能几百块。契税的话,普通住宅1.5%(300万应该属于这个档次),高端住宅3%(每个城市的普通住宅标准不一样),公共维修基金一般按购房款的2-3%征收,也就是4-6万,另外如果收房时面积与买房时不一样,还要补差价等。注意下,以前开发商都代收契税的,方便后期办产证,现在很多项目可由业主到地税局缴。

二手房的话,涉及的税种比较多,不同房子差异大,非常复杂。大头有个人所得税、营业税、契税等,本来应该由卖方缴纳的,但实际上基本由买方承担,一般是中介费1-3%;

个人所得税,卖方购入满5年的少有住房销售,免征个人所得税,不满的话按成交价和购入价的差价收20%;

营业税,今年4月1日开始执行新的政策,不满2年,按成交价5.6%缴纳,满2年的且为普通住房(满足单价、面积等一系列条件,各城市不一样)免征,满两年且为非普通住房,按成交价和购入价的差价5.6%;

契税,按买家所购房产为首套还是二套、面积区分,普通住宅:90平米以下首套1%,二套3%;90-140平米首套1.5%,二套3%;非普通住宅3%,别墅4%。

还有土地增值税、印花税等,一般额度不大。

除上述之外,如果所购房产为央产房和已售公房,可能还涉及补交土地出让金等内容。总体而言,二手房买卖税费极其复杂,因此,尽量挑选次新房(入住五年以上),这样多半卖家属于满五少有,可避免不少税。

还有一个需要注意的是,二手房的交易价一般高于评估价和过户指导价,如果选择按揭的话,除了正常的30%首付外,补差价、税费、中介费等加起来可能要10-20%,这是一笔不小的开支,因此买二手房一定注意以合理的价格过户,以降低总体税费成本和首付压力,必要时可寻求专门的中介公司指导办理。

4·问:我其实是想在北京买房。你建议买市区小一点旧房的还是郊区大一点的新房呢?

答:取决于家里的人数、总的预算和未来多久可能有能力改善。如果五年以内不需要考虑孩子上学、老人帮着带的问题,还是靠市区更好,升值潜力更大,居住通勤成本也不高。

但如果家里人比较多,马上就有小孩,老人帮着看,尽量看大两居和三居更好些,如果在市区的价格够不着,可以考虑郊区,很多开发商都会建学校之类,配套还是不错,老人住起来也更舒适。

郊区的房子要注意地铁线和政府规划,并要实地考察地铁线与小区的距离,这对未来的居住便利性、潜在升值空间十分关键,应尽量选择建筑规模较大、开发商品牌较好、学校商业等配套齐全、物业管理较好的小区。

以北京为例,一平米多付出2000块但获得更好的配套是值得的。市区的房子的话,要注意不要选择建筑年代太久的,比如80年代或更早,建筑质量一般,后期改造成本很高,拆迁的可能性也不大。

5·问:好,我再想想。其实目前300万的房子已经是我们的极限了,双方父母和我们凑了100万首付,我们两个税后也只有20000不到,想想在北京买房子真的不易。你说是不是先拿这些钱炒股减轻点负担比较好?

答:不建议拿首套房的首付去炒股,特别是目前的节点,股市向下的可能性大于向上,而北京的房市向上的可能性大于向下。如果已经到了结婚生子的年龄,还是买吧,而且尽可能少付首付,银行按揭贷款利率才4.5-5%,多借点没关系的,未来的通胀很厉害。

买房以后心态会比较平稳,有更多精力放在工作和个人能力提升上,未来几年的工资涨幅会很快的。

6·问:除了了解房价、项目、税费外,北京这么大,各个区域都看看估计就一两个月过去了,买房的周期很长,还有什么需要注意的?

答:我觉得房价、区域、交通、户型、大小、房龄、配套等等,都是选房很重要的外在因素。但是买房的内在因素其实许多朋友往往会忽略。

买房是花钱的事情,是消费,也是一种投资。刚才你提到双方父母为此花费全部储蓄,双方目前收入和买房支出相比也不算宽裕。你自己对买房也似乎有所保留。

我的看法是,这种焦虑和担心主要来自这笔较大开支(投资)和目前的收入和财富之间的差距。因为负担能力相对比较勉强,因此你也心有疑虑。另一个是因为目前的房价在过去已经出现反复,买入一定赚钱的时代可能已经慢慢过去了。

7·问:有没有可能北京(或上海(楼盘))确实太特殊了?不都说北京供应紧张,房价不会跌嘛,我看到这两个月都涨起来了。倒不是想买房赚钱,但万一300万的房子到年底涨了30万,我100万的首付放到股市要挣出来30万太难了!

答:是啊,大家都是买涨不买跌的心态。但无论北京如何特殊、几率如何小,房产作为投资品,就一定有回落的可能。落到自己身上,就是百分之一百。因此买房结婚是好事,但你俩实现也要有一个沟通和谋划,对未来一段时间的事业发展、收入变化以及可能的支出做一个盘算,如此才能心里有底。

此外,买房是两个人的事情。如果你自己有什么疑虑,无妨在考虑之余,多和家人,特别是太太多商量。如此家人齐心,未来哪怕有些什么风险,都能从容应对。

8·问:除了刚刚说的区域、大小之外,买新房、二手房还有什么区别?有什么注意事项?

答:现在一手房还有不少不是全装修,因此入住头几年许多还在装修。这个可能对生活有影响。另外比较偏远也不利于出行。

二手房有个好处就是基本都已入住,装修得户数不是太多。因此可以睡个安稳觉。此外你年纪不大,如果社交比较多的化,住市区也有便利。等小孩出生再换大房也不迟。

一手房的好处就是全新小区,车位比较充足。另外新房质量设计往往也比老物业要好(当然还要看具体项目)。如果不介意郊远一些,遇到自己喜欢的买下也是一个不错的选择。

9·问:如果是首次改善性居住,比如上海500万以上,新房、二手房的选择会不一样么?是找好的学区、地段买4万多、100平左右的小三居,还是到远一点的地方,买个150以上的大房子,感觉住起来更舒服。

答:呵呵,这又是一个大话题,我们下次再聊吧。