刚需置业必看 一人住买公寓还是小户型住宅
2016-11-23 17:22:15 来源：搜狐焦点网
一个人住，财力有限，买个公寓好还是买个小户型住宅好？这是很多刚需置业者买房时会考虑的问题。今天我们就具体说说两者有哪些不同。
差别一：公寓与住宅所享受的政策不同
公寓较大的优点就是“不限购、不限贷”，所谓的“不限贷”也就是说，不论你买了几套，贷款了几次，只要你正常还款，就不影响你以后房贷。但是，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，也不能以购买了公寓为由提取公积金。因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。
而住宅则“限购、限贷”。济南10月2日出台楼市限购细则，购买首套和二套住房的首付款提升至30%、40%，已有三套住房的暂不得再买房，非济南户籍家庭限购一套住房。所谓的“限贷”是指，购买第三套住房时，银行停贷。
差别二：入户和学位不同
公寓不能落户、无学位。住宅符合条件可落户，有学位。
购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的。如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的；如果是综合性质，那么其中的商业部分不可落户，而住宅部分则可以落户。所以有些商用楼有一部分可以落户，但大部分公寓产品都是无法落户的。
和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期****相对较弱。因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。
差别三：功能差异有不同
从功能方面来说，公寓要在确保基本寓居功用的基础上，更考究舒适性，功用的齐备性、效劳和结构的合理性。
一般我们的房子面积要达到120平米以上才能做出非常合理细致的分区，那么小公寓楼明显就不太可以。而一般的商业住宅只要是面积足够，都可以很好的满足居住以及各方面的功能需求。不会像小公寓一样这方面打折扣，不过面积大也就意味着价格越高这是肯定的。
差别四：隐性成本不同
公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火。住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火。
公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用， 通常要比普通住宅高出近七成。
差别五：缩水比例要算清
公寓：实用率7成就不错了，使用年限最多50年。住宅：较高实用率能达8成左右，使用年限较高70年。
小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响**回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成左右。
此外，使用年限的不同是公寓与住宅较大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。
差别六：地段的不同
公寓的特点是位于中心地段，通常以小户型全装饰呈现。寓居人群首要以长住的商务客群为主，垂青的是便捷的方位和准酒店式的寓居体会。所以年轻人选择公寓楼的比较多，其一是面积小总价比较低。其二就是离这些商业体比较近，也符合了年轻人的生活方式。
而住宅则更偏重于居住属性，在普通住宅的周边，往往配套有学校、绿化和医疗等便民生活设施。但部分新盘的周边，需要一定时间进行周边配套设施的完善，因此在购买的前几年可能会有一定的不便。
