揭秘开发商垫资环环相扣的真相
2016-12-21 17:15:18 来源：搜狐焦点网
第1环：开发商自有资金少、融资难
按规定，开发商开发一个楼盘的自有资金至少为30%，但由于中小开发商资质较差，资金实力弱，银行融资较为困难，因此大多要求承建商垫资建设。
第2环：要求承建商垫资建设
如果开发商持有地块但开发资金不足，承建商认为该地块具备垫资条件，就会按照开发商的要求进行垫资施工。但根据开发商的资质以及自有资金持有量，约定合同的付款方式，一般垫资承建商要求垫资做完地基或者地下室之后要求开发商开始支付工程进度款，或者通过其他合同要约的方式进行支付，如果地块的区位属性足够好，承建商的带资建设付款条件也相对宽松，房子、物业都可以作为支付条件。
第3环：遇到市场调控或销售策略失误
购房者一旦遇到市场调控或者后市迷离不清局面都会推迟或暂缓购房计划，同时如果开发商的定价策略明显高出市场预期或者其产品在当前市场无特别的竞争力，销售去化率偏低成为必须面对的事实。
第4环：房子不好卖
市场政策的调控或者是销售策略的调整无法跟上市场节奏，销售放缓成为开发商必然面对的事实。
第5环：无法及时回款
销售回款不利加上银行在信贷收缩后对中小开发商的开发贷开始严格控制，一些无实力的开发商开始在外面借高利贷来维持基本的运转，高额的利息和融资成本已经吃掉了很多开发商预期中的利润率。
第6环：迟迟无法支付垫付的工程款
因回款渠道不畅，银行的融资渠道又被堵死，无法按时支付工程款，有些开发商仅能够按照合同支付少量一部分。
第7环：承建商停工唆使工人闹事
一般承建商带资进场的首批资金垫付后，后期的材料、工人工资等都要依照开发商的合同遵章执行，承建商还会把很多工程按类别分包给不同的小承包商负责，小分包商再负责给做事的工人工资，一旦开发商又无力支付工程款，一般项目都会停工，追讨工资的工人就开始直接向开发商要钱，一部分工人的确是在承建商的唆使下去向开发商以及政府职能部门讨薪闹事。
第8环：工程验收无法通过
楼盘停工之后，开发商如果在短时间内无法筹集资金或者部分资金的话，承建商是无法按照约定时间进行工程的封顶、完工，主体部分无法完善，最后就造成基础的强弱电、消防、三通电梯都无法安装达标，也无法通过相关部门的相关验收。
第9环：延期交楼
当开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住，即构成延期交房。因开发商经济问题、竣工验收手续违法或无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的，属于非正常延期交付。
第10环：业主维权闹事
若开发商经催告后在合理期限内仍然没有履行合同，将会导致业主的一系列维权行动，轻者围堵拉横幅，重者爆发大规模游行等，要求开发商按照合同约定承担违约责任，赔偿损失，甚至要求退房。
第11环：融资渠道缺乏
业主举行大范围维权活动倒逼开发商企图通过融资解决债务问题，可资金实力较为薄弱的中小房企大多只能依靠高成本的民间融资，一旦楼盘出问题，融资渠道将变得更窄，面临资金断流的悲惨命运。
第12环：挪用预售款
当前，房屋预售款已占到房地产开发资金的30%以上，形成与房企自有资金、银行借款“三分天下”的局面。当资金“断粮计”逼迫开发商不得不备粮过冬之时，挪用预售款支付工程款成为优选，而预售款管理机制的根本不透明也为开发商的这一违规操作提供了可操性。
第13环：事件陷入僵局或不断恶化
一般购房者无从得知资金去向，直至影响施工进度及工程质量、延期交付等问题接二连三出现，由此引发购房者与开发商之间更大规模的纠纷。为获取更多资金支付工程款，开发商还会将土地所有权和房屋所有权进行分离，不惜铤而走险对土地和房屋进行多次抵押，酿成更大风险。
第14环：甚至导致烂尾
开发商一旦资金链断裂，容易导致的后果就是，楼盘停工烂尾，由此酿造的后果是小业主们陷入漫长维权梦魇中。
