最近，刚需貌似又有点向loft商住靠拢了，原因自然不是loft商住房有多少吸引力，而是市场上真的没有多少可选的了。

昨天有位朋友向我打听loft商住房的消息，问问这种不限购的房子能不能买？我还挺纳闷的，因为这位朋友一直非二手房不买，对地段的喜好几近偏执，房子可以小点，但地段一定不能太差。

不过好地段的二手房价格实在是不菲，即使买套50平米的左右的老房子，贷款额度也不够使啊（受房龄影响，老房子的贷款比例一般都不怎么高）。这不将目光投向了新房，不过目前一线楼市的新房市场大多数是商住项目，比较多的是那种loft（买一层送一层）。

虽然开发商拿的是商业用地，但事实上大部分开发商都是盖的商住房，然后搞一点底商配套，他们看中的也正是这些支付能力一般的刚需，毕竟面积够小，实得面积够大，算下来单价相当便宜（虽然总价不算低，一直自我心里安慰）。

即便如此，我还是不建议朋友买这种的loft商住，因为loft商住真的没那么好。

1、loft商住房必须重“商”轻“住”

笔者今年来跟着看房团看了不少楼盘。这些楼盘大部分位于相对偏远的郊区，如果不是看房团的大巴车，未来出行真的堪忧。对于这样的商住项目，商业要真正起来非常难，一个地铁站解决不了所有问题，未来如果自己不住，也只有出租一条路。没有商业的衬托，商住房没有“商”只有“住”，其价值大打折扣。

总结起来，现在的loft商住房已基本没有商业优势可言，如果纯粹为了“住”，loft商住房显然是下下之选。

2、loft商住房的装修成本不可忽视

对于一上一下格局的loft商住房而言，其装修成本是不可忽视的，一个产权面积40平米，实得80平米loft商住房装修成本比80平米的平层要高出很多。Loft户型一般要设计两个卫生间和一个楼梯，再加上夹层成本，仅这些至少需要几万块的装修预算。如果你的开发商帮你设计了精装修，成本可能又上去了。

3、大部分loft没有格局而言

一层几十户的loft商住，不要奢谈格局了，能够给你一扇窗户就不错了，南北通透是不敢想了，室内通风可能需要窗口和入户门同时开启才行，当然有些开发商相对良心，配备了整体新风系统，但这些也不是白给你用的。

4、北京的loft商住普遍高度不足，难以实现“买一层送一层”

别的地方我不大清楚，北京的loft商住房层高普遍在4.2米左右，每层也就2.1米，如果要实现“买一层送一层”，那将是非常压抑。事实上我们从开发商的样板间也能看出来，北京市场上真正“买一层送一层”的loft商住非常少，上层空间差不多只有下层空间的1/2。这主要是为了在底层客厅区域留出挑高，以增加整体空间张力。

5、买loft商住房只能赚点租金

北京的二手房市场上，同地段商住房和住宅的价格差异非常大，越靠近中心城区，差距越大。

石景山的CRD银座（商住）单价在4.5万左右，而附近的远洋山水则高达7万左右；而地段更优越的西直门区域，金贸中心（商住）单价在5.5万左右，附近的铁路巷单价早已奔10万了。

我想你们应该看过这样一则报道，《190万元商住房税费85万元》，，原价45万现价190万，房价涨了4倍多，但由于不享受“满五少有”等优惠，出售时要缴纳7万多增值税，43万多土地增值税，29万的个税，5.7万的契税……

也许你会想着转嫁给购房者，但这笔钱对方愿意出么？更何况购房者又不傻，商住房价格比周边住宅便宜那么多，人家会不思忖一番个中缘由？

买商住房出手相对困难，核心区赚租金倒是比较好，但五六环外的商住房，你跟我说赚租金收回成本？先跑赢CPI再说吧。

6、市场不好，风险偏好是个问题

大家都清楚，前段时间，北京的商住房成交量突然放大，很多购房者慌不择路买了商住房。但现在风向变了，房地产整体都趋冷了，北京的房价总体上已经滞胀了，住宅总体上还算保值增值，但loft商住房风险就相对变大了，特别是这些郊区的商住房，更是不好卖。

7、居住成本

这些大家应该都知道，不详细说了，不通燃气、水电物业费都比较贵。

8、产权问题

这个可以说一说，大家都知道，前天有关70年产权到期自动续期的消息让房地产着实躁动了一番，但这条消息明显是对loft商住构成了利空啊，商业性质到期该收回收回，不会有异议。

总之，loft商住房核心是“商”，其次才是“住”。如果不具备“商”的潜力，还是不要碰的好，至于开发商宣称的“满足过渡需求”更像是骗人的鬼话，背上10年期的贷款“过渡”，体验能好到哪里去？