从唐冶土拍看楼面地价与房价到底什么关系
2016-12-27 17:50:37 来源：搜狐焦点网
前阵子唐冶片区地价遭开发商疯狂抬高的新闻想必大家都已知晓，据相关人士计算，某块地皮的楼面地价已经超过了周边在售商品房的单价。这意味着什么？想知道这意味着什么之前，咱们先对楼面地价进行一个知识普及吧。
定义：
楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。 楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。同时，楼面地价又是特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。
对楼面地价也可简单理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
在当前的国有土地出让中，正式挂牌的土地都会有规划部分要求的容积率，作为这块土地开发的附加标准，那么开发商在拍地的同时，就能得知这块地所能实现的建筑总面积，楼面地价怎么算才是最准确呢？其实，发展商只需根据自己的举牌价格核算出，购买土地的成本平摊在将要实现的建筑面积中所占的费用，然后在加上建安成本，税费成本，营销成本等相关费用，就可算出这个项目将来要出售的成本价格是多少，对比当前此地块周边的同类型项目的销售价格，就能知道自己的利润空间及运营风险。
所以楼面地价已经成为房价的重要组成部分，是开发商要考虑的，也是政府应该看到，作为购房者只有了解到什么是楼面地价才能了解开发商的实际成本，再了解楼面地价怎么算，就可预算出开发商的利润空间，对购房有一定的指导意义。
计算公式：
楼面地价具体分为以下几种计算方式：
楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率
规划建筑面积=土地面积×容积率
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
举个例子：如果某块土地面积为13145平方米，容积率为3.2，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，建筑高度≤80米。最后成交价为4.63亿元。楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。也就是建成后每平米商品房在购买土地上的成本，还要考虑到建设费用和其他费用，所以看地价识房价是一个很有效的方法。
楼面地价与地面基准地价相比，楼面地价具有理解容易，操作简便，易于应用，更新方便等特点，是政府和开发商都乐于接受的计价方式。
