实得面积大于建筑面积是怎么回事？
2017-01-09 16:38:56 来源：搜狐焦点网
有些购房者反映，市场上有些楼盘宣传称房屋实得面积大于自己购买的建筑面积、得房率大于等于100%，这样的房屋可能存在吗？敢不敢买？小编就给大家详细说说这类房子的“猫腻”。
得房率是个双胞胎
在售楼处，你听到的得房率往往不是那个可以通过产权证面积反映出的得房率，而是通过各种创新方式得到的得房率。真实的得房率和创新得房率就像一对双胞胎。
老大当然是可以通过产权证和套内面积计算得出的得房率，即：
得房率=整栋楼总套内建筑面积/建筑面积
其中：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+1/2阳台建筑面积
建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
也就是说：得房率是你买的房子的地面面积加上墙体面积再加上一半的阳台面积之和与你产权证上的建筑面积的比例。
得房率越高，说明你买到的使用面积越大，得房率越低，说明你买的公摊面积越多。可凡事也有个度，得房率太高，公共空间的面积就小，比如说入户没有大堂，楼梯比较狭窄等等，总之就是不怎么气派。
老二是通过创新空间产生的，可以叫它创新得房率，这个数值要比得房率大一些，也是你在售楼处听到的那个特意被售楼员强调的得房率。即：
创新得房率 = (套内建筑面积 +赠送面积) /建筑面积
也就是说：对比得房率，创新得房率多了一个赠送面积也就是所谓的创新空间，这个赠送面积的说道就多了，它可以是送你的飘窗、不封闭的阳台，也可以是电梯前室和空调的调板。
在创新得房率里，数值越高说明赠送的面积越大，但是这个赠送面积特别不会出现在产权证的建筑面积上。
创新得房率
也分“真”得到和“假”得到
真：赠送的飘窗
有扩大面积用途的多数为“假”飘窗，就是用砌块把飘窗设计在室内，一般设计为凸出60厘米，交房后，业主可以把这部分与客厅或卧室之间的墙砸掉来扩大室内面积。
真：赠送的1/2开敞式阳台
一般情况下，开敞式阳台进深需要在1.8米以内，计算一半产权面积。这种阳台多设计在客厅、卧室部分，交房后业主可以自行封闭，扩大面积。
假：电梯前室
相对于飘窗和阳台来说，电梯前室是属于“假”得到那类的，这种赠送的电梯前室的户型多出现在改善的中大户型中，设计为一梯一户或者2梯2户的形式，电梯门直接对着的是一块空出来的空间，面积6-7平方米，这是住宅消防中要求的消防前室，是公共空间，只是通过户型的设计让这个空间只有你家能用到，把它“归” 到了个人家而已，这个空间你只有使用权，没有屏蔽的权利，所以这个空间就是让你用用，不能算是真的给你了。
假：挑台
这个是全面积赠送，不计入产权面积，但是挑台的承重是不能作为正常房间使用的，所以一般都是做储物阳台使用。
楼层越少得房率越高
一般情况下，楼层越高得房率越低，因为随着楼层的增高，住宅的设计和防火标准不同，简单理解就是要设计在核心筒里的东西变多，所以公摊面积变大，导致得房率降低。
核心筒，是指建筑的中央部分，包括电梯井、楼梯、通风井、电缆井、公共卫生间、部分设备间围护而形成的中央核心区。核心筒内的面积全部为公摊面积。
以1梯2户的100平方米户型为例:
6层以下住宅(无电梯)
核心筒面积≥14平方米，每家分摊7平方米
7-11层住宅
核心筒面积≥19平方米，每家分摊约9.5平方米
12-18层住宅
核心筒面积≥26平方米,每家分摊13平方米
19层以上住宅
42平方米 ≤核心筒面积≤67平方米，每家分摊21-33.5平方米
PS
如果设计得不合理，数值要比这个大很多。另外，建筑物外立面凸凹变化越少，墙体面积就越小，得房率就越高。
