曾一直想：有一个大房子，面朝大海，春暖花开。

现在还是在想，特别是听到说又有新政，房价要跌啦。

但是房价走势，各种预测让人雾里看花，跌？不跌？涨？还涨？

可是不论价格走高走低，有需要的还是要买房。那么，何时才是买房的较佳时机？业内人士指出，买房有8个技巧，其中买房自住者应该买跌不买涨。

一、看银行对房贷的态度

普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行对贷款的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。

银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。

二、通过平均价看供需比

有专家说平均价格下跌是因为市场上出售的某类房子增多，业内人士说如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋的价格持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的；如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立刻下跌，此时才是购买房屋的较佳时机。

三、先别急着买导向类的房屋

一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给的增多而价格下滑，这时下手也不迟。

四、有自住型客户“买跌不买涨”

买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以应该“买跌不买涨”。

五、推销房子的中介电话多

中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候；房产中介向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多。

六、养房成本提前算仔细

相对而言，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。

七、买“预期”才有升值潜力

购房要学会买“预期”，这样今后的升值潜力才大。较好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。

八、普通买房人不必一步到位

普通买房人首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想，方便实用才是最实在的。

而且，买房前定好自己的目标，多比多看。入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

确定好买房了，那就绕不开：房贷！

全款买还是贷款买，贷款多少合适?

当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。

建议：贷款买，能用公积金贷款买是较好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。

现在5年以上，公积金贷款现在的利率是3.5%，商业贷款也在4.9%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗

先来举个例子：地点坐标：北京，假设，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。

但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。

建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。

提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。

等额本息or等额本金

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。

但是，真的是这样吗？

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

举个例子：

如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。

1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；

（1） 排名前列个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则排名前列个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

（2） 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：

995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

以此类推

等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。

2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。

（1） 排名前列个月计算出的利息同样为5125元，排名前列个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；

（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元

以此类推

等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

上图，这样大家看的更直观：

通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。

所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。

借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了

另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。

结论：建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。

哪类人适合提前还款vs不用提前还款

提前还款三类人：

1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。

2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。

3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。

建议不用提前还款的类型：

1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。

2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。

等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。

最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。

现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。

结论：首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。

延伸阅读：比楼市泡沫更可怕的是：你一直没买房！

最近，关于房地产泡沫的争论又变得热火朝天了，大家搞不懂房价为什么又涨得那么疯，担心一线城市的房价再这样下去会不会直接崩盘？大家寄希望于政府发大招直接把楼市KO了，……总之，关于中国房地产未来的命运，再一次成了举国上下较大的热点。

但，我想说的是，我们这段时间所讨论的关于中国房地产的一切议题，在8年前的2007年，甚至在12年前的2004年，都曾经被热火朝天的讨论过，现在的这些争论，既没有太多，也没有太新。这段时间公共舆论所讨论的一切议题，都让我感觉无比的熟悉。

比如：关于中国经济和地方财政过度依赖土地和房地产的问题，关于房地产是否绑架了中国国民经济的问题。

比如：关于深圳，关于中国的房价是不是在赶顶，会不会重蹈日本东京当年的大崩盘，在2007年也被集中的讨论过。王石在几年之前也公开警告过：中国楼市会重蹈日本覆辙。

比如：关于还要不要买房，成了所有的问题中最终极之问，房价都涨成这样了，还要不要买房？还要不要买房？

…………

少有的不同是，之前每一次都有任志强大义凛然的点火发炮。这次没有了，向他致个敬。

但这不是重点，我只想用几个最典型的例子，来讲几个最朴素的真实面，我认为这些真实被有意无意的忽视了。

排名前列个，是美国123年的房价史

卡尔·凯斯和罗伯特·席勒编制了著名的Case-Shiller房价指数——席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者，就是那个老是看空中国房价的人。

这个指数说：在美国1890-2013年长达123年的历史中，下跌的年头是28年，上涨的年头是95年，跌幅最深的一次是2008年，-18%。连续下跌达到5年的只有两次，一次是1929-1933年的大萧条时代，累计跌幅是26%。一次是2007-2011年的金融风暴时代，累计跌幅是33%。整体上，美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。

这123年中，美国出现三次十年累积涨幅超过100%的大牛市，分别是在1938-1954年、1969-1986年、1995-2007年。

美国123年扣除通胀后的房价走势图，基本平稳上涨

虽然这个指数其中一个研究结论说：长期来看，美国房价的涨幅基本等于通胀率。但看那个曲线，以0.25%的速度连续涨了100多年，它论证了两个铁一般的事实：1、长期看，房价是上升的。2、房地产是抗通胀的好品种。

放到单个城市看，比如纽约，长期看，也基本如此。纽约在1988-2012年长达25年的时间里，房价增长率正好是美国的通胀率。

纽约近30年来实际房价走势图，正好是美国的通胀率

第二个，是东京半个多世纪的房价史

日本的故事大家都很清楚了，太多人拿中国楼市和日本楼市对比了，2009年之后，网上流传的那个中日楼市泡沫对比图，都很清晰的把崩盘时间都预测出来了，可惜没兑现。

简单说吧：日本房价是在1985年广场协议之后，开始出现赶顶的。大约1991年开始崩盘，到大约2005年到底，较大跌幅达到70%，房价又回到了20年前也就是广场协议那一年。

但你们只看到日本泡沫破灭后痛苦的经历了“失去的20年”，但同样不能忽视的是，在“失去的20年”之前，日本GDP从1960年代开始便保持了每年高达10%的经济增长。房价从1960年代甚至更早就已经开始腾飞，基本是一直飞到1990年代，前后经历了超过30年的楼市繁荣，日本六大城市地价上涨了56.1倍。这也是事实。

日本1956-1983年近30年房价大牛市

第三个，是香港30多年的房价史

香港在97年亚洲金融风暴期间，房价暴跌了一半以上，一直跌到2003年SARS危机，连跌5年，东京和香港房价跌起来的劲爆，比纽约流弊多了。

但问题是，你看亚洲金融风暴之前和SARS危机之后，香港房价涨了多少年？亚洲金融风暴之前，香港房价也有好几次牛市熊市，但基本都是“小熊大牛”。

从1980年到1997年前夕，17年的大周期里基本都是在上涨，涨幅有8-9倍。2003年之后到今天，也是10多年，房价也基本是一直在上涨，中间有调整也是小幅度，整体也房价早已超过了1997年的高点，去年均价大约到了9万元/平方米。全球最贵的分层住宅价格，一直都要靠香港来刷新。这也是事实。

香港1980-2010年30年房价走势图，1997年高点之前有17年主升浪

就讲这几个最朴素的真实面

一、在历史的长河中，那种房价暴跌50%、80%的大崩盘、大萧条，没几回。

20世纪到现在100多年，大崩盘俩手掌就能数过来。像大萧条、日本楼市崩盘、金融风暴，这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个“失去的20年”，更是比较罕见的个案了。在你一生的时间里，可能会真正遇到那么一次，我说的真正遇到，是指在你成年能够独立投资独立承担风险的那个劳动阶段。也许你因此暴富了也许你因此破产了，但就算你想多经历都不会有更多机会。

二、毫无疑问，泡沫总是会破的。同样毫无疑问的是，泡沫在破灭来临之前房价会连涨很多年。

地球上还没有永远只涨不跌的房价，美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场，在过去的100多年里，他们都无一例外的经历了大崩盘。认为中国可以例外的，是在侮辱别人的智商。不要觉得中国的房价连涨10几年是多么新鲜的事情，很多地方都出现过。拉长一点看，泡沫的破灭都是不可避免的。

但这些年来，我们总是过于强调崩盘的恐怖性，这太片面。大崩盘的确很恐怖，一夜之间全完了。但，你看看那些地方，在崩盘之前，房价连续上涨了多少年？美国三次大牛市每次的跨度都是10年以上，日本是30个年头，香港是17个年头，中国从房改之后，除了2008年，也基本是17年一路上涨。

越激烈的崩盘，前面一定是越长时间的房价上涨。

三、预测泡沫是徒劳的，坚持任何一种观点都会有对的那一天。

中国楼市从2002年起，就不断有专家告诫我们：楼市要崩盘了，不要买房。结果房价涨了10几年，崩盘还是没有等来，倒是自己离房子越来越远了。

再强大的政府、再流弊的经济学家，谁也预测不到、谁也挡不住商业大周期的突袭。预测泡沫都是徒劳的，成功逃过泡沫更是少部分人才会有的狗屎运。

长远看泡沫迟早是会破的，就像长远看人总是会死的一样，难道这样，你要每天把自己活得苦逼逼的？

这世上最不靠谱的事就是预测不可知的未来了，最简单的一个法子：如果你永远只坚持一种观点，一定是对的。比如，你每年都公开说一次：房价一定会跌的。看过去那些地方的房价史，一般最长也就30年吧，你一定会答对一次的。

四、长期看，因为害怕泡沫而不去买房，个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂，有可能横跨你的一生。

美国两次大崩盘，横跨了接近一个世纪。日本在大崩盘之前房价涨了30年。回头看，中国房改以来，也有18年了。你的人生，有几个18年？有几个30年？为了等一个到现在都还没来的大崩盘，可能你要错过好几次改善自己的机会。比如：2005年之前，2008年，2010年。我想说的是：财富不是最重要的，时间才是，学习才是。

在深圳，即便是你迟至2013年在关内买一套四房，今天你也可能是一名千万富翁了，至少，你不用面对现在已经涨到1000万才能买一套的房子焦虑了。

所以，这样的虚无缥缈的大崩盘，你根本没有必要老是想着它，它爱来不来。

五、我看到的是，房地产是储藏财富和抵抗通胀的较好方式。 也许有更好的，但是，和普通老百姓攸关又最没有专业门槛的，就是房地产了。看看美国、香港那些数据，结论很鲜明，香港房价在98年亚洲金融风暴之后依然创了新高。每一个国家的房地产在长期过程中，都会表现出上涨，期间会经历多次的小调整，但基本都是：涨起来很凶猛，跌起来一般般，最后来一个大泡泡收尾，再重新开始。

泡沫是很可怕，但最可怕的是，你因为担心那个不知道啥时候来的泡沫而选择了什么都不做。那么，即便泡沫崩溃了，你自信有钱去抄底吗？房地产至少还能跑赢通胀，但你只持有的现金却在时间的流逝中，全贬值了。

总之，中国的房价，一线城市的房价，不要指望它没有泡沫，不崩盘，对这一点我从来没有怀疑过。因为我们从来没有经历过崩盘，所以才会相信房价永远上涨的神话。但市场就是市场，不存在特殊。即便你不断使用大规模的刺激手段，也不过是把泡沫发生的时间向后推延而已。

我们最应该学习的，是如何面对泡沫。