房贷真相:欠银行钱越多越久越好?

2017-01-10 10:14:12   来源:搜狐焦点网

曾一直想:有一个大房子,面朝大海,春暖花开。

现在还是在想,特别是听到说又有新政,房价要跌啦。

但是房价走势,各种预测让人雾里看花,跌?不跌?涨?还涨?

可是不论价格走高走低,有需要的还是要买房。那么,何时才是买房的较佳时机?业内人士指出,买房有8个技巧,其中买房自住者应该买跌不买涨。

一、看银行对房贷的态度

普通买房人看市场的方法很简单,那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言,银行对贷款的态度比专家的话真实、准确,可信度更高。

银行手松,说明市场看好,投资客涌动,房价一般呈上涨趋势;银行手紧,说明市场风险加大,政策调控,投资客抽身,绝大部分卖家着急,买家观望,房价一般呈下跌趋势。

二、通过平均价看供需比

有专家说平均价格下跌是因为市场上出售的某类房子增多,业内人士说如果供给增多真实需求也增多,则此类房屋的价格持平或者小幅上扬,此时是买不到便宜房子的;如果供给增多真实需求保持不变,则此类房屋的价格立刻下跌,此时才是购买房屋的较佳时机。

三、先别急着买导向类的房屋

一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬,后期随着供给的增多而价格下滑,这时下手也不迟。

四、有自住型客户“买跌不买涨”

买房自住者,房价的涨与跌其实都只是一个数字而已,最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格,所以应该“买跌不买涨”。

五、推销房子的中介电话多

中介向你推销房子的陌生电话少,证明市场行情好,市场上并不缺客户,这时不是买房的时候;房产中介向你推销房子的陌生电话多,证明市场行情不好,市场上买房的客户少,跟房东讨价还价的机会就多。

六、养房成本提前算仔细

相对而言,社区越大,使用和维护成本越低。因为,买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱;大堂越豪华、公共设施越多,您所付出的费用越多;一个楼门里的户数越少,您要摊的电梯费用就越多。养房的费用,买房时不能不考虑。

七、买“预期”才有升值潜力

购房要学会买“预期”,这样今后的升值潜力才大。较好是在政策还未明朗之前买。当然,前提条件是消息的来源一定要准确。

八、普通买房人不必一步到位

普通买房人首先考虑方便、实用,不必一步到位。理想的房子,其实是个相对的概念,今天理想未必明天就理想,方便实用才是最实在的。

而且,买房前定好自己的目标,多比多看。入住后则不比较、不计较,心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

确定好买房了,那就绕不开:房贷!

全款买还是贷款买,贷款多少合适?

当然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。

建议:贷款买,能用公积金贷款买是较好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化。

现在5年以上,公积金贷款现在的利率是3.5%,商业贷款也在4.9%,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗

先来举个例子:地点坐标:北京,假设,首付30% ,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05% 商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。

很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。

但是我们换位思考,投资的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。

建议:按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。

提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。

等额本息or等额本金

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,上图大家应该也看到了。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。

但是,真的是这样吗?

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

举个例子:

如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。

1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;

(1) 排名前列个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则排名前列个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

(2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:

995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

以此类推

等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。

2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。

(1) 排名前列个月计算出的利息同样为5125元,排名前列个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;

(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元

以此类推

等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。

上图,这样大家看的更直观:

通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。

所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。

等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。

借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,投资收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做投资了

另外:如果网贷款平台,等额本息还款,对于投资者来说,实际的收益又是怎样的呢?用10000元投资一个12个月的项目,年化收益12%,一年后你的本息合计有多少?一年后回款10661,实际年化6.61%,而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了,每月复投收益倍增,基价值远远高于6.15%的商业贷款。

结论:建议选择等额本息的还款方式,理由一,买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。

哪类人适合提前还款vs不用提前还款

提前还款三类人:

1.传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。

2.不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。

3.这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率,如果你身边有这样的朋友,请注意,请抱大腿,土豪,带多多君一块玩吧。

建议不用提前还款的类型:

1.公积金贷款,商贷7折,8折,公积金贷款利率才4.05%,余额宝的投资你就已经平了,这么低的成本,你就偷着乐吧。

2.等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款了,本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经比较少了哦。

等额本息还款期已经超过二分之一,可以提前还款,但是看准时间,节省的利息会比较多,其实节省的利息已经没有多少了。

最后说上一句,其实思路很简单,找到年利率大于4.05%,6.15%的投资产品就ok啦,你就在用银行的钱挣钱。

现在的经济大环境,是降息通道,借的钱越长越好,利息降了,第二年就可以享受新的低的利率哦。

结论:首先,如果能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期是负利率。你借到银行的钱,其实就是等于赚到了。

延伸阅读:比楼市泡沫更可怕的是:你一直没买房!

最近,关于房地产泡沫的争论又变得热火朝天了,大家搞不懂房价为什么又涨得那么疯,担心一线城市的房价再这样下去会不会直接崩盘?大家寄希望于政府发大招直接把楼市KO了,……总之,关于中国房地产未来的命运,再一次成了举国上下较大的热点。

但,我想说的是,我们这段时间所讨论的关于中国房地产的一切议题,在8年前的2007年,甚至在12年前的2004年,都曾经被热火朝天的讨论过,现在的这些争论,既没有太多,也没有太新。这段时间公共舆论所讨论的一切议题,都让我感觉无比的熟悉。

比如:关于中国经济和地方财政过度依赖土地和房地产的问题,关于房地产是否绑架了中国国民经济的问题。

比如:关于深圳,关于中国的房价是不是在赶顶,会不会重蹈日本东京当年的大崩盘,在2007年也被集中的讨论过。王石在几年之前也公开警告过:中国楼市会重蹈日本覆辙。

比如:关于还要不要买房,成了所有的问题中最终极之问,房价都涨成这样了,还要不要买房?还要不要买房?

…………

少有的不同是,之前每一次都有任志强大义凛然的点火发炮。这次没有了,向他致个敬。

但这不是重点,我只想用几个最典型的例子,来讲几个最朴素的真实面,我认为这些真实被有意无意的忽视了。

排名前列个,是美国123年的房价史

卡尔·凯斯和罗伯特·席勒编制了著名的Case-Shiller房价指数——席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者,就是那个老是看空中国房价的人。

这个指数说:在美国1890-2013年长达123年的历史中,下跌的年头是28年,上涨的年头是95年,跌幅最深的一次是2008年,-18%。连续下跌达到5年的只有两次,一次是1929-1933年的大萧条时代,累计跌幅是26%。一次是2007-2011年的金融风暴时代,累计跌幅是33%。整体上,美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%,略高于美国2.8%的通胀率。

这123年中,美国出现三次十年累积涨幅超过100%的大牛市,分别是在1938-1954年、1969-1986年、1995-2007年。

美国123年扣除通胀后的房价走势图,基本平稳上涨

虽然这个指数其中一个研究结论说:长期来看,美国房价的涨幅基本等于通胀率。但看那个曲线,以0.25%的速度连续涨了100多年,它论证了两个铁一般的事实:1、长期看,房价是上升的。2、房地产是抗通胀的好品种。

放到单个城市看,比如纽约,长期看,也基本如此。纽约在1988-2012年长达25年的时间里,房价增长率正好是美国的通胀率。

纽约近30年来实际房价走势图,正好是美国的通胀率

第二个,是东京半个多世纪的房价史

日本的故事大家都很清楚了,太多人拿中国楼市和日本楼市对比了,2009年之后,网上流传的那个中日楼市泡沫对比图,都很清晰的把崩盘时间都预测出来了,可惜没兑现。

简单说吧:日本房价是在1985年广场协议之后,开始出现赶顶的。大约1991年开始崩盘,到大约2005年到底,较大跌幅达到70%,房价又回到了20年前也就是广场协议那一年。

但你们只看到日本泡沫破灭后痛苦的经历了“失去的20年”,但同样不能忽视的是,在“失去的20年”之前,日本GDP从1960年代开始便保持了每年高达10%的经济增长。房价从1960年代甚至更早就已经开始腾飞,基本是一直飞到1990年代,前后经历了超过30年的楼市繁荣,日本六大城市地价上涨了56.1倍。这也是事实。

日本1956-1983年近30年房价大牛市

第三个,是香港30多年的房价史

香港在97年亚洲金融风暴期间,房价暴跌了一半以上,一直跌到2003年SARS危机,连跌5年,东京和香港房价跌起来的劲爆,比纽约流弊多了。

但问题是,你看亚洲金融风暴之前和SARS危机之后,香港房价涨了多少年?亚洲金融风暴之前,香港房价也有好几次牛市熊市,但基本都是“小熊大牛”。

从1980年到1997年前夕,17年的大周期里基本都是在上涨,涨幅有8-9倍。2003年之后到今天,也是10多年,房价也基本是一直在上涨,中间有调整也是小幅度,整体也房价早已超过了1997年的高点,去年均价大约到了9万元/平方米。全球最贵的分层住宅价格,一直都要靠香港来刷新。这也是事实。

香港1980-2010年30年房价走势图,1997年高点之前有17年主升浪

就讲这几个最朴素的真实面

一、在历史的长河中,那种房价暴跌50%、80%的大崩盘、大萧条,没几回。

20世纪到现在100多年,大崩盘俩手掌就能数过来。像大萧条、日本楼市崩盘、金融风暴,这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个“失去的20年”,更是比较罕见的个案了。在你一生的时间里,可能会真正遇到那么一次,我说的真正遇到,是指在你成年能够独立投资独立承担风险的那个劳动阶段。也许你因此暴富了也许你因此破产了,但就算你想多经历都不会有更多机会。

二、毫无疑问,泡沫总是会破的。同样毫无疑问的是,泡沫在破灭来临之前房价会连涨很多年。

地球上还没有永远只涨不跌的房价,美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场,在过去的100多年里,他们都无一例外的经历了大崩盘。认为中国可以例外的,是在侮辱别人的智商。不要觉得中国的房价连涨10几年是多么新鲜的事情,很多地方都出现过。拉长一点看,泡沫的破灭都是不可避免的。

但这些年来,我们总是过于强调崩盘的恐怖性,这太片面。大崩盘的确很恐怖,一夜之间全完了。但,你看看那些地方,在崩盘之前,房价连续上涨了多少年?美国三次大牛市每次的跨度都是10年以上,日本是30个年头,香港是17个年头,中国从房改之后,除了2008年,也基本是17年一路上涨。

越激烈的崩盘,前面一定是越长时间的房价上涨。

三、预测泡沫是徒劳的,坚持任何一种观点都会有对的那一天。

中国楼市从2002年起,就不断有专家告诫我们:楼市要崩盘了,不要买房。结果房价涨了10几年,崩盘还是没有等来,倒是自己离房子越来越远了。

再强大的政府、再流弊的经济学家,谁也预测不到、谁也挡不住商业大周期的突袭。预测泡沫都是徒劳的,成功逃过泡沫更是少部分人才会有的狗屎运。

长远看泡沫迟早是会破的,就像长远看人总是会死的一样,难道这样,你要每天把自己活得苦逼逼的?

这世上最不靠谱的事就是预测不可知的未来了,最简单的一个法子:如果你永远只坚持一种观点,一定是对的。比如,你每年都公开说一次:房价一定会跌的。看过去那些地方的房价史,一般最长也就30年吧,你一定会答对一次的。

四、长期看,因为害怕泡沫而不去买房,个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂,有可能横跨你的一生。

美国两次大崩盘,横跨了接近一个世纪。日本在大崩盘之前房价涨了30年。回头看,中国房改以来,也有18年了。你的人生,有几个18年?有几个30年?为了等一个到现在都还没来的大崩盘,可能你要错过好几次改善自己的机会。比如:2005年之前,2008年,2010年。我想说的是:财富不是最重要的,时间才是,学习才是。

在深圳,即便是你迟至2013年在关内买一套四房,今天你也可能是一名千万富翁了,至少,你不用面对现在已经涨到1000万才能买一套的房子焦虑了。

所以,这样的虚无缥缈的大崩盘,你根本没有必要老是想着它,它爱来不来。

五、我看到的是,房地产是储藏财富和抵抗通胀的较好方式。 也许有更好的,但是,和普通老百姓攸关又最没有专业门槛的,就是房地产了。看看美国、香港那些数据,结论很鲜明,香港房价在98年亚洲金融风暴之后依然创了新高。每一个国家的房地产在长期过程中,都会表现出上涨,期间会经历多次的小调整,但基本都是:涨起来很凶猛,跌起来一般般,最后来一个大泡泡收尾,再重新开始。

泡沫是很可怕,但最可怕的是,你因为担心那个不知道啥时候来的泡沫而选择了什么都不做。那么,即便泡沫崩溃了,你自信有钱去抄底吗?房地产至少还能跑赢通胀,但你只持有的现金却在时间的流逝中,全贬值了。

总之,中国的房价,一线城市的房价,不要指望它没有泡沫,不崩盘,对这一点我从来没有怀疑过。因为我们从来没有经历过崩盘,所以才会相信房价永远上涨的神话。但市场就是市场,不存在特殊。即便你不断使用大规模的刺激手段,也不过是把泡沫发生的时间向后推延而已。

我们最应该学习的,是如何面对泡沫。