让你买不起房的人是谁?房价是怎么确定的?

2017-02-03 07:35:07   来源:搜狐焦点网

多年来,地方政府的惯性思维是这样的:地权在我这,盖房子是你们的事儿,我卖地就行了,至于其他的,跟我不相干。多么简单粗暴!

这不,2016年又要让农民工来接盘,现实却狠狠地打脸了:二线城市有房的人已经买了多套了,买不起的真是买不起。

真实的房价是这样的

《建筑工程施工预决算》规定了住房从设计、施工的定额预算。不会有太大的出入,至于工程设计费一般也就是7%上下。所以一个项目的成本,从设计之初基本上就出炉了。通常的房价包含了以下这几部分:

土地出让金;

教育附加及开工手续之类的许可证费用;

税收和城市增容;

人防工程设施费;

土地勘察和环评费用等。

我们常遇到小区地下车位无法办理产权证,原因就是很多地下车库是人防工程改造的,买车位相当于长期租赁。

上述费用除了土地出让金需要通过招拍挂来确定以外,都是已经明确的的。

曾经有开发商表示:“只有15%的钱,一个项目就能开工,这15%的钱全都是为了办理各种手续和许可证的费用,其他都可能欠着”。

土地出让金,成为房价的大头!这在一线城市表现尤为明显,即使是在死郊区,那也是寸土寸金的节奏,北京三环以内,房价的70%给了土地出让金。

土地财政停不下来

由于土地出让金是地方财政主要的非税收收入来源。土地出让金的逐年提高,成为地方政府招商引资的重中之重,不过为了“可持续发展”,卖地也出现了新的变化:“只租不卖”。

土地出让一般按照下面的流程来进行:

某地某镇以4万元从农民那里征地,镇政府按8万元转给县里,然后县里以48万万元卖给开发商。而这只是上世纪90年代的价格。至于现在的行情,亲们早就耳濡目染了。

农民进城的真相:

农民进城成为这个岁末年初的热词。经济发展的趋势是城市化,农村人口向城镇迁移是大势所趋,问题的关键是:前邪念弄明进城打工是被创富动力吸引,他们在城市能买房安居,既有购买力也有现实需求。而现在,政府让农民进城却是增加了福利因素,让那些缺乏创富能力的农民进城买房。低首付、公积金、买房补贴等措施。至于农民的就业和还贷能力有人考虑过么?

工程分包的秘诀和听任大炮的劝

土地出让金是开发商较大的一笔支出。搞房地产,开发商的精明你想不到。为了提高土地出让金,地方政府允许中标后缓交,以吸引更多买家。这样以来,工程层层转包变开始风行。为什么开发商不自己干而是要给别人分一杯羹呢?因为开发商要把开发成本通过层层转包来分担出去。而开发商自己的流动资金和预收房款就可以用来拿地,剩余部分再做开发。这就是杠杆的原理,以很小的资金撬动大的项目,滚动开发,坐收土地增值的红利。“预售”和“期房”就是为了适应这一需求而出现的。

而一旦开发商资金链出现问题,受损的就是小老百姓和银行了,因为他们的钱都是打这两处来的,银行还可以找补回来,而小老百姓,能怎么整!

最后,说一说任志强吧,任大炮说话不中听,热闹了不少人,但是他的人品比谢国忠之流好得多——从不撒谎。买得起就买,房价是中国GDP的定海神针,反正银行利息也不高,凑出了首付就买吧。几年下来,通货膨胀也能找补回来了。而谢国忠当年大汉楼市崩盘,房价回归,现实呢?

当前的现实是,流动人口仍在增加,实际购房需求仍十分旺盛,只不过被房价和政策的闸门给挡着,投资需求也在观望,他们都在盯着楼市。时机一旦成熟,开发商不用费力营销了,售楼处都会被挤爆。