近几年，区域分化成为楼市发展的主旋律，在中国经济进入新常态后，未来楼市的增量空间在哪里？

近日国务院公布的《全国国土规划纲要（2016—2030年）》透露了重要信号。

环一线城市的机遇

2月4日，国务院公布《全国国土规划纲要（2016—2030年）》提出，提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。

这也意味着未来我国将继续严格控制北上广深这些超大城市的人口和土地。这是因为，超大城市的城区人口均已超过了千万，北京、上海甚至超过了两千万，超大城市面临着人口超载、交通拥挤、空气污染等一系列的大城市病问题。对这些城市来说，再大幅增加土地供应，扩大城市和人口规模也不太现实。对他们而言，未来的发展方向是向周边分散。

去年12月召开的中央经济工作会议强调，特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。中财办副主任杨伟民认为，要从根本上解决房地产高泡沫和高库存并存的局面，必须调整和优化城镇化的布局和空间结构，功能集聚过大、人口压力过大的城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市的发展。

在这方面，北京、上海等超大城市近年来已加快疏解功能的脚步。2月5日，北京市市长蔡奇在“京津冀协同发展调研行”座谈会上称，推进京津冀协同发展为北京疏解非首都功能提供契机，疏解北京非首都功能应该把握三点：从服从重大国家战略的高度把握，从实现首都城市可持续发展的高度把握，以及进一步增强思想自觉和行动自觉。

蔡奇表示，未来将着力把北京建设成国际一流的和谐宜居之都，并打造现代化新型首都圈。目前疏解工作在人口调控方面已初见成效，去年北京中心城区人口下降11万人，实现由增到减的历史性拐点，接下来将争取到2020年把北京市常住人口控制在2300万以内。

在上海，至2015年年末，全市常住人口总数为2415.27万人。相比2014年996.42万的外来常住人口，2015年上海外来常住人口减少近15万。专家分析认为，2015年减少的15万上海外来常住人口以外来务工人员居多，此次外来常住人口的减少与房地产本身并无直接关系，主要是与上海的产业结构调整有关。

当然，将部分功能疏解转移到周边中小城市，打造卫星城，即城际轨道交通基础上的“一小时通勤圈” ，比如上海的很多购房者到嘉兴、苏州的昆山、太仓等地买房，北京购房者到北三县，深圳购房者到东莞、惠州，广州购房者到佛山，这种距离都是在一小时通勤圈内。

研究院智库中心总监严跃进对排名前列财经分析，未来一线城市周边的一些距离在80公里内的中小城市、卫星城将是楼市增量的重要来源。通过发达便利的轨道交通体系，一线城市的功能将分散到这些卫星城、中小城市当中。

20个城市圈有前途

在一线城市严控新增人口和用地的同时，其他二线城市自身仍有较大的发展空间。在土地供应方面，去年12月召开的的中央经济工作会议明确，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

这里面的人地挂钩政策十分关键。尤其是，土地在地区之间的供需错配，导致了部分一二线城市土地供应不足，房价高速上涨，而大部分三四线城市土地供应过剩，库存高企，即使现在不再增加土地供应，多年都不能消化完。

因此，要解决土地的供需错配，必须建立起人地挂钩政策，在三四线城市严控新增供应的同时，人口流入较多的一线城市和二线核心城市必须增加土地供应，这也是目前供给侧改革的一个重要方向。

这其中，一线城市由于人口超载、交通拥挤等大城市病问题，新增建设用地已无空间，其新增供应空间主要来自周边的中小城市、卫星城。但对于其他热点二线城市如像厦门、合肥、苏州、南京等二线热点城市，本身的城市和人口规模与一线超大城市仍有很大距离，这些城市的发展空间仍然很大。

当然随着人口规模的不断扩大和核心区房价的快速上涨，未来二线热点二线城市也必将对周围产生外溢，比如目前厦门的不少购房者就转移到了周围的漳州龙海，苏州、杭州等地很多购房者则到下属的郊县和远城区。

规划纲要提出，培育发展中西部地区城市群，发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群，适当扩大建设用地供给，提高存量建设用地利用强度，完善基础设施和公共服务，加快人口、产业集聚，打造推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极。

中原地产首席市场分析师张大伟对排名前列财经分析，这两年，随着中国经济进入新常态，房地产市场也进入到了新常态，未来楼市比较有发展空间主要就集中在一二线大城市周围，即一线城市和二线热点城市的周围，这些地方有产业转移的空间，有人口的支撑。

张大伟认为，在新阶段，房地产市场不能再简单的再用一二三四五线来划分，而只能分成为一二线一小时城市圈和非一二线城市圈两大类。挨着北京深圳周边的，哪怕是五线的县城也比内陆地区的三线地级市有前途，比如目前燕郊的房价已经普遍在2、3万了，比很多中西部的省会都贵得多。再比如未来郑州周围的郊区，房价会超过河南省内其他地级市的市区价格。

他分析，未来楼市的发展将主要集中在20个左右的城市圈，这些城市圈的核心区经过近2年的过快上涨，房价已经很贵，因此购买力将外溢到周边区域，即城市圈。“这些城市圈之外的其他三四五线城市，跟农村其实是一样的，人口都在减少。”

“归根结底还是以为中国经济的活力和产业主要集中在20个城市，即使转移，也只能是溢出，而不是离开。”张大伟说，像深圳的不少制造端环节就外溢转移到了东莞和惠州。