买房少走弯路！10个最实用的房贷必看小常识
2017-02-22 10:54:34 来源：搜狐焦点网
现如今贷款买房的人越来越多，但是很多人对房贷的基本常识都不太了解，今天就为大家总结了10个买房贷款及还房贷需要了解的基础常识。
看了的小伙伴都感叹，要是买房的时候能知道这些小常识，就不会走那么多弯路啦！
一、即使是等额还款，还款额度也是会变的
很多人认为合同约定了还贷利率，又为了方便选择了等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还款金额都可能不一样。
房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率。
如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整。
二、如何选择银行？
如果需要提前还款，例如有的银行约定20%以上才允许还，太苛刻了，较好选择能够还款要求不是很苛刻的银行，比较一下。
小银行一般比较快，但是需要办信用卡等等，银行之间是有区别的，需要好好选一选。
三、 提前还款的方式和意义
一次性付清：非常好理解，归还所有剩余贷款本金；
还款额度不变，缩短期限：比较省利息；
期限不变，额度减少：每月压力减少，基本不省什么利息；
提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。
四、提前还款的基本流程
部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可；
全部还款：进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。
五、 还款方式的选择
有提前还款计划的，建议选择等息还款，排名前列个月还的最多，因为本金还的比较多，非常的节约利息。
如果选择等额还款，前两年缴纳了大多数的利息，再提前还款的意义就不大了。
如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。
六、 每月还款额的计算
贷款合同中都会有这个公式，也就是等额还款的公式：
每月还款额=本金×月利率×（1+月利率）还款月数次幂/[（1+月利率）还款月数次幂-1]
月利率 = 年利率÷12
有一种特殊情况， 就是当一月份的时候，如果上一年度基准利率发生了调整，一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况，一部分利率是上一年度的贷款利率，一部分利率是本年度的贷款利率。
这个时候需要首先根据剩余本金，核定一个月度还款额，按照天分别计算利息，估计这个时候12月份一定是按照31天计算了，所以，调整利息，就被银行狠狠的宰上一刀。
七、 本月还款的计算
本月还款利息的计算：
本月利息 = 剩余本金 × 月利率
本月归还本金 = 每月还款额 - 本月利息
八、不要选择大月提前还款
大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天；
日利率 = 年利率÷360
但是一年有365天，按天计算会多交几天利息；
另外有一个问题需要说一下，例如你的发放贷款日如果不是还贷日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。
九、 房贷是最优惠的融资方式
合理负债有利于规划个人理财，而且房贷是较便宜的融资方式，能够房贷的时候，尽量使用房贷，让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域，大胆投资对个人真是很重要，同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险，参与瓜分别人的存款行列中。
十、开始还的都是利息
有人贷款20年，每月还2000元，还了两年，认为已经还了5万元了，其实这种理解是十分错误的，开始还的都是利息，没有多少本金，基本上也就还了2万本金吧，所以，需要清楚的认识，刚开始还的都是本金。
