自家的宅基地值多少钱？这很大程度上取决于流转范围，如果能打破集体所有制范围，像城镇商品房一样买卖，其价值翻番自不必说。

不过，关于宅基地目前能否在集体所有制范围以外流转的问题，官方的态度是明确禁止的。

但最近几年，关于宅基地能否在更大范围内流转在业内讨论的声音越来越大，目前已有人大代表向两会提交了议案，全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明就在目前的两会上建议，扩大农村宅基地使用权流转范围，并提议修改现行《土地管理法》。

而据官方人士发文透露，全国共有宅基地2.5亿宗，假设每年有1%发生流转，就有250万宗。“如果这个数目的土地入市，对目前楼市尤其是一些房价上涨过快、耕地制度有适当调整的城市，其抑制房价等目标是有明显作用的。”智库研究总监严跃进表示。

同市不同价

关于宅基地，市场感受最真实的是同市不同价。

5年前，河北省某县级市的黄姓二老将自己的宅基地住房出卖给同村的居民，出售价格不到40万元人民币，黄老的宅基地占地面积约为200平米，当时该县级市的商品房均价约在7000元／平米，如果按商品房价格来算，黄老的住房价格应该在140万元左右。

5年后的今天，该市商品房均价已经涨到约10000元／平米，但黄老邻居们的宅基地依然和五年前的价格类似。

造成这种现象的原因，就是业内常说的“城乡二元结构”的土地市场，具体体现在现行法律、法规中。

现行《土地管理法》规定，宅基地属于集体所有，遵守“一户一宅”的标准，双方进行宅基地买卖时，也应该满足这个标准的限制；而《农村宅基地管理办法》中又规定，农村村民对宅基地只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。

出于上述法规限制，宅基地入市一直是个禁区，如果想把自家的宅基地变现，只能通过当地政府征地这一条渠道。

“宅基地是农民的基本福利制度......为了维护农民的居住条件和居住安全，国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流动。”国土资源部副部长赵龙也在新闻发布会明确了当前国土部的态度。

他还表示，“在目前的情况下，还是要维持农村宅基地必须是集体组织成员内部的一种分配和集体组织成员内部之间的流转，城里人特别是工商资本是不能够进入到农村进行宅基地的交易和买卖的。”

城镇化能否推进宅基地入市？

虽然国土部有明确态度，但是推进宅基地在更大范围内流转的讨论仍然很多。

首先是2015年2月全国人大常委会授权国务院在33个县市区进行土地制度改革试点，其中15个县市区作为开展农村宅基地在集体所有制内部流转的试点，虽然是在集体所有制范围内流动，但走出了宅基地入市的脚步。

另外是两会代表提出了扩大宅基地使用权流转范围的建议，人大代表蔡继明就在建议中提出，宅基地入市有两个背景，一个是城镇化过程中，宅基地浪费现象越来越严重；另外是，宅基地被禁止流转或者禁止在集体所有制成员外流转，有违《物权法》。

“农村集体建设用地是城镇国有建设用地的2倍以上，其中70%以上是宅基地，而全国总人口中56.1%的常住人口在城镇，只有43.9%的常住人口在农村，这说明农村集体建设用地特别是宅基地的利用效率是极低的。”蔡继明分析认为。

此外，虽然《土地管理法》和《农村宅基地管理办法》规定，农村宅基地未经批准任何人不得擅自转让、出租；但《物权法》中又保护用益物权，规定农民有权出租、抵押、继承和转让。

除了蔡继明代表的提案，新城控股高级副总裁欧阳捷也指出，农村人口以每年1000多万人的速度进入城镇，城镇房地产如火如荼，但随着农民工进城、农民工户口城镇化，他们背后的宅基地也越来越空心化。

《2017年政府工作报告》中显示，去年我国实现进城落户1600万人，而今年要实现进城落户1300万人以上。

不过也有人认为，宅基地是农民的最后一项福利制度，如果放开入市，就会让农民失去最基本的保障。

关于宅基地入市，国土部副部长赵龙的表态是，“国家正在推进’三项改革’的试点，包括土地征收、农村集体建设用地的流转和宅基地的使用，宅基地下一步怎么在集体组织成员之间或者是能不能在更大范围之间进行流动，我们正在研究。但是最后也需要通过法律的形式把它确定下来。”

如何入市？

对于很多人担心宅基地入市放开后，就会让农民失去护身符的担忧，提出宅基地入市的人士表示，不必担忧，因为放开不等于放任。

国土资源部不动产登记中心副主任佟绍伟曾表示，如果放开宅基地入市，本农村集体经济组织成员应该拥有排名前列顺位的优先购买权。如果本集体经济组织成员放弃优先购买权，本集体以外的农村居民应该拥有第二顺位的优先购买权。只有二者放弃了优先购买权，城镇居民才有权购买。

此外，目前对于宅基地的使用年限没有规定，如果放开后，非集体经济组织成员无限期使用本集体宅基地，于法理上也说不通，应该设置使用年限。

佟绍伟还发文指出，全国共有宅基地2.5亿宗，假设每年有1%发生流转，就有250万宗。

而新城控股高级副总裁欧阳捷则计算称，如果每宗宅基地和住房售价20万元，就是5000亿元。农民兑现5000亿元的巨大财富，其中哪怕只有一半投入城市，也会对城市建设和房地产市场带来巨大需求。如果城里人购买宅基地和农村住宅再花费5万元修缮改造，也有1250亿元的投资，将带动建材、装修、家电等行业增长，还能促进社会主义新农村建设。

而蔡继明教授则认为应该修改《土地管理法》，明确农村集体土地（包括建设用地（含宅基地）和农地）可以出租、出让给集体所有制成员以外的人员，并与国有土地同地同权同价。

“如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转，至少其中的三分之一闲置不用的宅基地使用权可以通过抵押担保、出租转让以及城乡建设用地增减挂钩等方式进入市场，那么城镇建设用地就可以增加70%以上，从而不仅会拓宽农民财产收入的渠道，促进农村集体建设用地节约集约使用，而且会有效地遏制城镇房价的增长。”蔡继明在建议中提到。