二手房成交价、网签价、评估价都是什么鬼？
2017-03-07 07:21:15 来源：搜狐焦点网
相对来说，二手房的买卖比新房要复杂得多，不仅仅是之前我们为大家解释的“满五少有”的问题，还有关于评估价、成交价，增值税、土地增值税的问题。
往期回顾：《二手房为什么要满五少有？》
今天就重点给大家梳理一下二手房的几个价格的问题。
关于二手房，你需要搞清楚四个价格：成交价、网签价、指导价、评估价。
成交价：
这个比较容易理解，它就是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际价格。
成交价是买房人从房主那里所购买的二手房的实际支出，比如房主出价100万，实际成交的价格为97万，这个价格即为成交价。
指导价：
指导价是指依照《中华人民共和国价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。
换句话说,二手房过户指导价就是政府根据他的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。
网签价：
现在房产交易都要进行网上签约，所谓的“网签价”就是指在网管局系统里体现的成交价格。
网签价不能低于房管局要求的区域较低过户指导价。网签价高于指导价就按网签价格交税，反之按指导价交税。
网签价通常比实际成交价要低，比如一套房屋的成交价为200万，购房者需要贷款100万。如果他为首次购房，那么可贷7成，网签价即为100/70%，约等于143万。
评估价：
所谓二手房评估，就是专业的评估机构通过一定的方法对房产价值进行评估，最终给出一个评估价。
在二手房交易中，评估价通常为房屋成交价的7成左右。银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。
举个例子：
实际成交价97万的房子，评估价分别为86万和100万时，其首付价和贷款额度大不一样。如图：
通常，我们喜欢依据二手房的网上挂价和房主开的价格，乘以对应的首付比例，来计算首付款。成交价为97万，按照30%的首付比例来算，我们所理解的首付则为29.1万。但由于有评估价，评估价若为86万，则较高可贷款额度为60.2万；评估价若为100万，则较高可贷款额度为70万。相应的，较低首付比例则为36.8万和27万。
很多人为了能够多从银行贷款故意把评估价做高，但如果高得过于离谱会被银行察觉，这样一来他的贷款申请将被银行拒绝，甚至可能被定性为骗贷而被追究法律责任。
之所以要区分这些价格，是因为为除房款以外的其他税费作定价依据。
那么，二手房税费，是按照什么价来征收的呢？
买二手房需要缴纳很多的税费，其中，中介费是依据成交价来征收的；契税、增值税、个税，依据银行的评估价征收，也有的城市是根据指导价来征收的。
另外，因为地位的不同，也存在一些差异，大家需要到当地房管局再具体打听。
