关于商住公寓和普通住宅，我们恐怕最关心的要数这二者的区别，以及纠结要不要买商住公寓的问题。

中年人买房可能更加明确，但年轻人可不这样想，他们岁数更小，偏爱新潮，支付能力不强，再加上大城市房价偏高，商住公寓在一定程度上解决了部分年轻人的痛点，这也成为商住公寓蓬勃发展的重要原因。

商住公寓到底是什么？

商住公寓，通常指的是产权为40年和50年的非住宅物业，一般有酒店式公寓、loft、养老公寓等。现在的情况是，从产权的角度来说，它们的确属于公寓，但从服务的角度来说，它们还有较大的提升空间。

商住公寓的优点

商住公寓相比较普通住宅来说，优势主要有以下几点：

1、单价和总价低

商住公寓单价和总价都比同地段住宅要低，单价低是因为公寓的升值空间不如住宅，颇受欢迎的loft户型还可以通过内部加隔层来扩大使用面积，这也在一定程度上降低了单价。而总价相对较低是因为公寓大多数是小户型。

2、基本上是精装修交房

这在loft户型中尤其普及。普通住宅也有精装修交房的，但精装修的比例远远不如公寓。即使同样是精装修，商住公寓装修标准也高于普通住宅，比如追加了家电和必要的家具，公共设施档次更高等。

3、高出租率和高租金

公寓对地段的依赖非常大，它必须延地跌附近等交通优越区域和商业中心布局。这也决定了他们有更广泛的客群，所以出租率更高，再加之公寓高标准的装修，使得公寓有着高出租率和高租金的特点。

4、不限购

不限购的优势其实还是有的。就拿最近20多个城市联动限购来说，我们明显能看到相当部分人群被挡在住宅市场门外，但他们仍然可以购买商住公寓。对于热门城市的外来人口和单身人士来说，商住公寓是一个可选方案。因为房价总是在涨，购房资格却需要熬几年。

商住公寓的缺点

说完了商住公寓的优点，接下来说说它与普通住宅的区别。

商住公寓的好处有这么多，但我们却在上文说了，这种住宅类型的价格升值空间不如住宅。原因在于以下几点：

1、土地年限不同

土地年限是由土地性质决定的，商住公寓的土地年限一般都是40年，与住宅70年相比，它的成本本身就比较低。在土地使用权到期后的续用问题越来越引起重视的当下，商业性质土地的劣势愈发明显。

2、落户问题

以购房的形式落户，是相对公平的一种方式，谁也不靠，凭财力说话。但是商住公寓天生就不是为落户服务的。几乎所有对落户设置门槛的城市，在允许购房落户时都要求购买一定面积的住宅，而不是公寓。

3、生活成本高

商住公寓水电费一般都是商业标准，虽然现在有不少开发商宣称取得了民水民电，但你会发现这些民水民电的公寓地段较偏，而且民水民电的标准能执行多久也不清楚。

需要注意的是，商住公寓不通天然气，对电力的依赖非常大，在执行阶梯电价的城市，这又是一笔多出的成本。

4、税费更高

这里说3个数字，商住公寓在交易时：

契税统一为3%，不会因套数和年限而改变；

个税统一为差额的20%；

土地增值税为差额的30%-60%；

还有一些细小的税费，比如印花税、过户手续费等。

5、公摊更大

商住公寓的公摊更大，因为它是按照商业标准来设计和施工的，最典型的是消防标准的升级要挤占一部分使用面积。公摊增加就意味着得房率下降，居住的舒适度自然也好不到哪里去。

6、居住舒适度

居住舒适度肯定比不上住宅。最直接的一点是公共设施（比如电梯）的使用强度要远远大于住宅。普通住宅也就是一梯两户和两梯四户居多，而商住公寓则是一梯十几户甚至几十户。

此外，在楼间距、采光通风效果、容积率等指标上，商住公寓也不如普通住宅。

以楼间距为例，它通常和容积率挂钩，商住公寓楼间距更窄、容积率更高（公寓多在3以上，普通住宅多为1-3）。而在采光通风方面，公寓日照效果比不上住宅，这一点已经有不少开发商通过玻璃幕墙的方式来解决了，但通透性差的缺点是不可能改变的。

7、两层的高度不够

商住公寓层高一般有两种，分别是3-3.4米的平层和4-5米的双层loft公寓。平层公寓面积不够，而双层loft公寓的层高明显不足，压迫感很强。

8、首付和贷款

首付需50%，贷款一般也就10年，只能商贷，而且利率比基准利率高。

总体来看，商住公寓的特点十分鲜明，一般下面这些人会购买：

①预算比较有限；

②注重地段和交通；

③落户和子女教育相对次要；

④非刚需，买房只是投资，能赚到就好。