北京广州厦门佛山等地又先后陆续出台了十分严格的限购政策，几乎每天一新政，不想蹭热点都不行了。这次结合北京、广州、厦门限购新政，聊聊卖家的注意事项。

1、核实清楚自己是否有卖房资格

（1）普通商品房

名下有房随时都可以卖，但这个朴素真理近期在北京、广州、厦门遭遇了政策门槛。北京要求公司名下的商品房住房需满 3 年才能再次上市交易，厦门和广州则要求新购买住房的，权属人无论公司或个人，需取得产权证后满 2 年方可再次出售，不排除未来也许会有更多的城市出台类似限卖政策，所以卖家在签约前务必核实清楚何时可以上市交易。

（2）特殊房屋

经济适用房、房改房、解困房、公有住房、回迁房、军产房等特殊房屋，有些是不能上市交易，有些是需要符合特殊条件才能上市交易，对于这类特殊房产，卖家务必要通过咨询房管局、中介等机构核实清楚是否可以上市交易、何时可以上市交易。

(3)境外公证委托书的效力问题

房产共有人公证委托产权人之一或者第三方的，要注意境外公证委托书在本区域贷款银行和房管局的适用效力。比如，近期接触的一个案件就是因为广州的贷款银行不认可卖方提供的中国驻加拿大某领事馆公证的委托书导致买方无法贷款。

2、了解买家信息

（1）买家购房资格：目前许多一二线城市实施了不同程度的限购政策，要核实清楚买家是否有购房资格，以保障交易最终能够顺利完成。

（2）买家资信：买家是否被列为失信人，是否为被执行人，被执行债务金额是否巨大、是否涉及既有诉讼，这些情况会一定程度影响买家的履约能力和履约意愿，也能一定程度反映买家的履约诚信。

（3）买房目的：自用买家的交易模式比较常规。而炒房（投资买房）买家，为了规避限购政策和多次过户的税费负担，往往采取两种模式完成交易，一是在买卖合同中约定买家可以将房屋由出卖人直接过户给买家指定的第三人（也不排除“先卖后买腾名额”的改善型买房），二是要求卖家做全委公证，买家凭公证书可将房屋通过非过户方式再次出售给后续买家。与自用买家相比，炒房买家对整个房屋交易的时间节点、付款节点、过户节点及卖方合同义务的要求差别较大，会影响整个交易期限和卖家收款时间。卖家可通过买家提出的交易条件大致判断买家类型，如果遇到炒房买家，一定要结合自身对购房名额和收取房款时间的需求与买家谈定合适的交易条件。

3、如实告知中介和买家房屋基本情况

如果由中介促成交易，中介一般会在签约前提供较新的房产查册表，房产是否有共有人、房屋性质、抵押情况、查封情况、房产证是否过 2 年／5 年、是否为房改房等情况可通过查册表核实，但房屋是否有租赁（涉及承租人优先购买权）、学位是否被占用、房屋是否为卖家少有住房（涉及税费）等情况，需由卖家如实告知中介和买家。

4、了解中介基本情况，明确与中介的交易条件

（1）中介公司及中介人员是否有房产经纪资质，业内口碑如何，找个靠谱的中介人员（个人经验而言非常非常非常重要）。

（2）放盘时中介一般会要求卖家签署委托书，卖家要与中介明确卖家是否需要支付中介费，是否为特别代理，如果是特别代理，卖家可以接受的销售底价以及超出底价的收益分成、特别代理的期限，可以接受的买家付款条件等等。

5、提前还贷

出于风险控制考虑，现在越来越多的买家不同意提前支付首付款代卖家还贷，如果卖家自身也无力还贷，可以考虑找担保公司或其他机构提供短期的过桥资金代为还贷（这一块也是很多综合性中介机构提供金融服务的切入点），过桥资金的费用可由买卖双方协商确定。需要注意的是，资金提供方往往会提出比较苛刻的要求，并要求卖家做全权委托公证，卖家在与资金提供方签署协议时要仔细留意协议内容。

6、把握好收取首付款（含一次性付款）的时间节点

除签约之前或签约当时支付定金外，剩余的首付款的支付节点一般可以选择网签后、买家同贷书出来后、过户递件手续成功办理当天、银行托管至房产证过户到买家名下当天或者其他节点，具体哪个阶段，取决于买卖双方的议价能力和协商情况，以广州为例，最常见的是过户递件手续成功办理当天。其中，银行托管的方式对买家最为有利，但对卖家而言，由于在银行托管的首付款仍然是在买家银行账户内，在托管期间，一旦该托管资金被买家的债权人诉讼查封，卖家将面临收不到首付款的风险。

7、买家按揭贷款的，买卖合同要明确买家的贷款方式，批贷放贷节点，以及贷款不足额或不获批准时的解决方案。

（1）公积金贷、商业贷款、公积金与商业，这三种贷款方式所需贷款机构批准的时间以及放贷时间差别很大。目前商业贷款一般一个月内（特殊限购时期除外）能够审批，我有客户试过公积金贷款 6 个月都没审批下来。贷款方式的不同极大地影响了整个交易时间和卖家收取房款的时间。

（2）由于每家银行对房产的价格评估、贷款利率、放贷条件、批贷时间、放贷时间都可能不同，很多买家为了享受更优惠的贷款利率、房产评估更高的价格，获得更多的贷款，有可能中途会花很多时间打听、选择、确定、更换贷款银行，导致整个批贷的期限拉长。所以，一般会建议卖家客户在合同中明确约定买家申请批贷的时间节点。（3）按照按揭公司和银行的常规做法，新房产证及他项权利证（抵押）出来后，按揭公司会将证件提供给银行办理放贷手续，以广州为例，出证后，一般 7～15 天银行会放款。但不排除，买家或中介因与卖家纠纷，阻碍按揭公司不及时将证件送交银行，或阻碍银行不及时放贷（我的湖南闺蜜近日恰好遇到这种情况），为了督促买家和中介、按揭公司及时履约，建议卖家客户较好在合同中约定银行逾期放贷的救济措施。

（4）买家贷款能否获得银行批准以及批准的额度受限于银行贷款政策（不定时在变）、买家资信（信用卡有不良还款纪录、被诉讼／被执行纪录、收入证明等）、交易房屋的评估价等，卖家签约时应当充分考虑这些因素，一旦贷款不足额或不获批，是限期买家一次性付款还是与买家免责解除合同终止交易？实务中，比较常见的做法是要求买家在过户递件手续成功办理当天支付全部房款。

8、买卖合同要明确买家在交易过程中丧失购房资格时的解决方案

买家在交易过程中可能会遭遇出台房产调控新政策或其他原因导致丧失购房资格而无法继续交易的情形，买卖合同应当明确约定，一旦发生该情形，卖家可选择免责解约或附条件解约，具体能够约定哪种方式，取决于买卖双方的协商情况。

9、买卖合同要明确合同解约时中介费负担问题

非特别代理的中介费一般由买家全部承担，但对于特别代理，中介往往按照成交价向卖家收取一定比例的中介费。在交易因各种原因提前终止的情况下，合同较好约定该中介费的退还、减免或由违约方承担情形。

10、收齐全款才交房

作为卖家，最关注的是及时、安全、顺利获得全部房款，收齐全款才交房也是业内的通常做法。对卖家而言，提前交房有两大不利影响，一是不能督促买家积极交易（包括积极申请贷款、支付房款、办理过户、督促银行放贷、，二是如果交易因纠纷产生需提前终止，一旦房屋提前交给不诚信买家，要重新拿回来难于上青天（参照法院执行腾房难度）。

11、所有与买家、中介谈妥的条件落实到合同条款

所有没有落实到合同条款的事实披露和交易条件都是耍流氓，在这一点上吃亏的卖家不要太多。

12、反水不卖风险大，合同约定好解约条件

在房价节节攀升、限购新政不时出台的大背景下，很多房产纠纷都因房价上涨卖家反水不卖引起，这种不诚信行为将可能面临既要履行卖房义务还要支付违约金，或者不用卖房但需要支付高额的违约金甚至房价价差损失的风险。针对这种恶意违约，有些法院会全额支持买家要求卖家赔偿房价价差的诉讼请求。

如果卖家对房价的波动无法把握，建议可以在合同中通过约定一定的违约金或赔偿金数额，以获得单方的解约权，将违约和赔偿责任限定在自己可以接受的范围。