为什么北京调控政策这么下死手？为什么历史最严格的调控下房企还是抢地？房子还能买吗？房价会跌吗？

伟哥有个高中同学叫徐胖胖，现在在南京，虽然高中不爱学习，但爱思考，最近他经常问伟哥这些问题。

伟哥也一直在思考，那么今天简单聊聊这几天思考和一线观察的现象：希望是干货有点用处。

1：为什么调控要学习北京好榜样，其实不是因为北京政策力度只有一次，而是北京的楼市调控意识的确比其他城市高几个级别。

相比其他城市都怕房价下来，北京这一轮酝酿在3月初的调控，起码在市场起势的中段就出来了，否则在3月下半月很可能会一地鸡毛。

2：这一轮调控的原则不再是一城一策，而是托底盖帽。

从政策出台内容看，好像依然是各城市不一样，但注意看，其实你会发展，政策密集出台，除了北京外，其他城市非常清晰的是在住建部开会之后的被动之举。

一轮又一轮的调控从南到北，遍地开花，其实也是有个基本原则的，那就是托底盖帽。这句话看似简单，其实内涵很多：

盖帽的原则是房子不能炒，资金要去三四线。

托底的原则是不能发生系统性金融风险，调控的政策并非长效机制。

全国包括福州、成都、嘉兴、句容、东莞、阜阳、沧州、广州、厦门、涿州市、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、中山、佛山、长沙、保定、郑州、南京、青岛、三亚、南昌、杭州。

3：2017年，不动产统一登记制度将迎来“决战年”，力争年底前所有市县全部接入高级别信息平台。届时，一个人在全国买过几套房，只要进行过登记，就有望依法查询。

靠房子可以赚钱也就这几年了。随着土地财政的难以为继，下一轮韭菜从地就变成房子了。

4：本轮调控的理想状态是什么？

大大的那句话，房子是用来住的，其实核心就是人口的趋势，北京、上海等城市是有人口外溢需求的，调控力度必然会很大。但其他人口接纳城市，调控实际只是抑制虚火。

5：假如上半年混的不好，千万不要气馁。

因为：七一建党、八一建军、十一建国，伟大的事业都是在下半年完成的，上半年不是五四青年节就是六一儿童节，都不太成熟。

2017年楼市上半年虽然调控频繁出现，但大部分企业资金链稳固，下半年才会波澜壮阔，2016年的系列地皇如何上市，如何适应政策，将是看点。

6：为什么房企依然在积极拿地

这其实涉及个一个市场如何算降温的指数，从土地事实看，有个简单的逻辑，也就是拿地面积与规划面积有个20%左右的差额，高容积率地块差额小一些，低容积率地块差额高一些。也就是一宗拿地如果70万平米的地块，实际较后的总规面积可能在100万平米左右。

所以这种情况下，看最近几宗出现在北京的地块，特别是商办，价格的确下来了。

7：房地产调控收紧了，但钱依然很多

世界上最遥远的距离是——朋友圈广告“我收到了小额贷款的推荐广告，

而妳收到了爱马仕新款推荐。”

8：各银行和金融机构与央行是对赌关系，不放水就倒地装死，一放水就炒房

9：这几年的天量M2投放带来房价的水涨船高，进而推动租金人工等经营成本上升，企业经营压力越来越大。上游原材料价格的涨价成为压死骆驼的较后一根稻草。所以房地产的风险并非是房地产风险，而是中国经济的风险。

10：美联储非常清晰的进入加息周期，中美利差的缩窄明显，中产阶级的钱有非常明显的外流压力，央妈已经已力不从心。继续放水，资本逃逸会必然加速，人民币汇率将压力山大，出现恶性金融危机也不是不可能。狠心断了呢？

11：中国经济这个冬天，大概率比我们想象的要长得多，要冷得多。所以建议现在有现金的比盲目投资，特别是别把子弹用在利好未落地不清晰的区域。

12：最近几天历史最重磅的调控下，各地政府调控努力到了极限。但多个城市包括北京、上海、广州每宗地依然10家20家企业抢，今天南京土拍分分钟摇号。

归根结底还是钱太多。楼市调控现在已经动不了市场根本，市场走势还是看信贷取向，去年发的十几万亿短期影响是取消不了的。

13：房企资金量空前宽松，包括万科、恒大、融创这些企业现金都几百亿。

14：万科昨日公布的2016年报显示，实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元；2016年恒大核心净利208亿元，碧桂园( 动态 ):2016年净利润115亿元人民币。工商银行全年净利润达2791亿元。

房地产宇宙较大的三家3000亿级别房企，合计利润533亿，相当于工行的19%。

15：这一次调控是历史上第1次政策边际效应最难见效的一次，因为资金潮下资产慌，住建系统在给银行系统擦屁股。关键是在实体经济出现债务风险的情况下，没有拉完咋可能擦的干净？

16：较后：最近买房要谨慎，如果刚需也选择核心。而如果持有核心区物业不建议出售，任何年度，优质资产都有价值。