拆迁房屋所有权常见问题及解决方式
2015-09-11 11:46:00 来源：搜狐焦点网
自2014年起，国家保障性住房建设力度加大，各地房屋拆迁工作也陆陆续续的向地方展开，部分市民因房屋列入拆迁范围而欣喜若狂，但伴随其产生的拆迁房屋买卖纠纷也逐渐发生。不少市民因为拆迁房屋所有权的问题产生了纠纷甚至闹上法庭。在租售方面买卖双方应当注意哪些问题，以及产生纠纷之后应当如何解决？下面我们以两个案例来进行分析与解答。
案例一、列入拆迁范围的房屋能否出租？
国务院《城市房屋拆迁管理条例》明文规定，房屋承租人也属于拆迁安置补偿对象。这也就是说如果将拆迁的房屋出租，房屋拆迁法律关系的主体由拆迁人和被拆迁人变为拆迁人、被拆迁人和房屋承租人，这就给拆迁安置问题增加了困难，因此，被列入拆迁范围的房屋有必要暂停部分活动。
我国《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当根据前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续，并且会在书面通知里明确出暂停期限。如果暂停期限超过１年，那么拆迁人如果需要延长暂停期限的，必须到房屋拆迁管理部门办理批准，从而延长暂停期，但是延长期限不得超过１年。
《合同法》规定，将列入拆迁范围的房屋出租的行为，属于一种无效民事行为，所签订的租赁合同无效。如果房主违反上述法律规定出租房屋，相关承租人就不能被列为拆迁安置补偿对象，得不到那份补偿。
租赁合同一旦宣告无效，房主就要承担相应的赔偿责任。因而，暂停出租防止了拆迁人增加经济负担和被拆迁人的财产浪费。当然，暂停出租的最长期限是两年两年，如果超过两年，使得延期拆迁给房主造成较大损失的情况，房主可以要求拆迁人给予适当的补偿。、
案例二、小产权房拆迁，原房屋买卖合同无效，产生纠纷当如何解决？
在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分居民将小产权房房出售后，与买房产生纠纷，并以诉讼方式追讨小产权房。
正常情况下，大多法院会按照法律规定确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷仍然时时存在着。
出卖人的小产权房买卖协议无效通常会得到法院的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德，对买方来说显然有失公平，法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。当发生这类问题时，法院通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的，则协议被确认无效后，买方不应从中获利。
一般来说，买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长，就越应当维护交易的稳定和安全。即使房屋买卖协议被确认无效后，买方也会因此可得到的利益就应越大。总之，因房屋买卖协议无效的可得利益会由一方单独享有，会在买卖双方之间进行公平合理的分配。
为避免此类纠纷出现，买卖双方应当对法律规定有所了解，避免不必要的财产纠纷，保障好自身的利益，减少或者避免小产权房买卖纠纷的产生。
这两个案例是常发生的房屋归属纠纷问题，在发生房屋归属纠纷时，买卖双方应当排名前列时间在法律方面寻求帮助，避免拖沓，以有效的方式解决问题。
