来源：杨红旭楼市研究

2016年4季度以来，热点城市纷纷出台新一轮楼市调控政策，主要包括“限购、限贷、限价、限售”等四限令。其中，新房限价政策由于短期见效明显，成为多地政府调控的优选。地方政府的行政干预下，新房备案价格受到了严厉管制，新房实际价格也会有被人为压低的可能性。“限价令”下的新房价格并不能够反映市场的真实情况，也增加了有关部门对于各地调控效果考核的难度。

相比之下，二手房受地方政策控制较少、买卖面临的约束更少、市场化程度更高，价格形成机制基本市场化。通过比较2016年10月以来国家统计局发布的新房价格指数与二手房价格指数累计涨幅，本报告对全国20个热点城市的限价严厉程度以及新房价格失真程度进行了分析和排名。

这20个城市包括15个住建部圈定的热点城市，即北京、天津、上海、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、广州、深圳、成都，以及5个后续调控力度较大的城市，即长沙、青岛、南昌、石家庄、重庆。

一、20个热点城市价格指数分析

1、近半年新建商品住宅价格指数涨幅分析

本报告设定的“近半年”是指2016年11月-2017年4月期间，其中，近半年涨幅为该期间各个月新建商品住宅价格指数环比涨幅的直接加总。

从数据上看，重庆、广州、长沙等3个城市近半年涨幅大于5%，分别为7.3%、7.2%、5.0%，说明上述城市市场较热且政府限价力度较小。成都、深圳下跌幅度较大，跌幅分别为1.3%、2.1%。这两个城市价格指数下跌可能由于两个原因，其一由于政府限价力度较大，导致房价人为降低；其二由于市场需求减少，市场由供不应求转为供过于求，使得价格指数高位回落。

另外，福州、杭州、上海、合肥、南京等5个城市房价也出现小幅下跌，跌幅都在1%以内。其余城市房价保持上涨，其中南昌、石家庄、济南、青岛等4个城市房价涨幅在1.5-2.5%之间，武汉、厦门、天津、无锡、北京、郑州涨幅在0-1.3%之间。

2、近半年二手住宅价格指数涨幅分析

从二手住宅价格指数来看，长沙、广州、武汉、厦门、青岛等5个城市近半年涨幅大于5%，分别为11.5%、11.1%、6.3%、5.9%、5.3%，说明上述城市在调控之下需求依然较旺。深圳、合肥二手房价出现下跌，跌幅分别为0.7%、2.1%，说明市场逐渐转冷。其余城市总体涨幅为正，其中，福州、北京、重庆、天津、济南、郑州、无锡等7个城市涨幅在4-5%之间，南京、成都、南昌、杭州等4个城市涨幅在2.5-3%之间，上海微涨0.5%，石家庄基本持平。

3、20城限价力度分析

从二手住宅价格指数与一手住宅价格指数近半年来累计增幅的差值来看，长沙、武汉、福州这3个城市差值较大，分别为6.5%、5.0%、5.0%，说明在新房价格被抑制的同时，二手房价格依然保持较高速增长。换句话说，政府出台“限价令”后，市场价格严重失真。

另外，厦门、北京、成都的差值在4.1-4.6%之间，广州、郑州、青岛、天津、南京、无锡、杭州等7个城市差值在3-4%间，济南、深圳、上海、南昌等4个城市的差值在0-2.6%之间。

4、20城大户型住宅限价力度分析

考虑到大户型项目（144平方米以上）大多定位为中高端市场，单价和总价都较高，是政府调控房价的重点，下面针对大户型项目做进一步探讨。从大户型项目来看，过去6个月中，南京二手住宅价格指数与一手住宅价格指数累计增幅的差值较大，为6.7%，说明在各大热点城市中，南京大户型项目限价力度最强，价格失真程度较高。另外，北京、福州、郑州、长沙差值也相对较大，在4.4-4.6%之间。

二、主要结论

通过对比2016年10月以来新房价格指数与二手房价格指数的累计涨幅，报告发现，全国20个热点城市中，长沙限价力度较大，重庆限价力度最小。而就大户型项目来看，南京限价力度较大。

尽管热点城市对于房价的调控压力较大，但“限价令”作为政府短期的管控手段，不具有可持续性，楼市长期平稳健康的发展，需要房地产长效机制作为支撑。通过研究各地“限价令”的调控力度，可以发现市场真实供求关系的扭曲程度，有利于还原更真实的市场。在后续推进调控的同时，加大新房供给、抑制不合理的购房需求、查处新房销售市场的各类乱象、加快培育住房租赁市场，都将从根本上解决市场供需矛盾、促进行业的健康发展。