购买期房的优势与注意事项都有哪些?

2017-06-13 16:45:35   来源:搜狐焦点网

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

 

商品房预售制度的来源:

商品房预售制度的产生与我国房地产市场发展的进程紧密联系。长期以来,我国城镇住房供应不足,加快建设、增加住房供应是客观需要。但是,我国刚刚起步的房地产业资金严重不足,不少都接近“皮包”公司状态,自有资金的比例甚至不到10%,就连基础较好的上海房产开发企业,其自有资金比例一直到2001年还只有18.84%。另一方面,融资渠道和融资手段单一,从银行贷款几乎是房地产开发企业的惟一选择。

由于自有资金严重不足,房地产企业存在着严重的投机性,这引来更多的限制。1993年,国家开始进行宏观调控,房地产企业不仅贷款难度加大,上市融资之路也被堵死,国家明确提出不鼓励房地产企业上市的政策(并且,此后好几年这一限制也未有松动:1996年,证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》,要求对房地产业“暂不考虑”,1997年,证监会《关于做好股票发行工作的通知》中重申,继续对“房地产行业企业暂不受理”。)

一方面,房地产开发企业要发展,一方面是这些企业自有资金严重不足。于是,建设部主导设立了商品房预售制度。1994年出台的《城市房地产管理法》,对预售条件、监管作出了原则性规定,但是,却留下来一个巨大的漏洞,即对侵权、违规行为未制定具体的惩戒条款。商品房预售制度实行后,各主要城市商品房预售比例逐渐发展到80%以上,部分城市甚至达到90%以上,许多开发成本转嫁给了购房人。

总体来说,期房的优势主要在于:

(1)期房价格低,有些项目期、现价差近10个百分点,对自住者来说划算,对投资者来说有升值空间。

(2)对于开发商而言,滚动开发可降低成本、节省资金。现房开盘,开发商大都不愿意,因为资金投人较大,开发商需要具备较雄厚的实力。因此,当前市场上,期房仍是主流产品。

另外,期房与现房最关键的一个区别就是,期房的投资风险要远远大于现房。因为在期房销售中,房屋是否真地符合你的要求,购房者只能通过售楼书、沙盘、样板间、户型图等开发商提供的资料进行想像。但是在施工进行过程中,可能会出现种种因素导致最终的房屋与购房者预期的房屋不一致。相比之下,现房的风险就要小得多,因为房子是客观存在的,各个方面是否符合你的要求都可以得到实际的检验,无论是房屋的质量还是房屋的产权风险都比期房小得多。

 

但是需要注意的是,由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行,而销售则由另一家代理商负责,所以,购此类期房时要看清代理商与开发商有无委托销售协议,有售房协议的才可以放心买。当然,购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房,一次性付款折扣较多,这样可以享受房屋升值带来的利益。